Huurders die één op één over elkaar klagen, wat doe je als verhuurder??

Het komt vaak voor; huurders die wederzijds klagen over overlast: geluidsoverlast door het afspelen van muziek, hoog volume van de TV, slaan met deuren, harde voorwerpen laten vallen op de vloer, schelden, overhangende takken in de tuin, om maar eens wat klachten uit de praktijk te noemen. Een goed verhuurder dient de overlastklachten te onderzoeken, en zal de buren vragen om gedocumenteerd klachten in te dienen middels dagboekjes, geluid- en videofragmenten. Als er meldingen bij de politie zijn gedaan wordt haar verzocht om een sfeerrapportage op te stellen.
Laat de verhuurder de klachten op zijn beloop dan loopt de verhuurder de kans dat de overlast een gebrek wordt en de huurder de mogelijkheid krijgt om vermindering van de huurpenningen te vragen en zelfs schadevergoeding te eisen. Een verhuurder moet overlastklachten dus serieus onderzoeken.

Is er sprake van overlast?

Het hangt af van de ontvangen overlastklachten, eventueel ondersteund door geluid- en beeldfragmenten en materiaal van objectieve derden (o.a. politie) of er inderdaad sprake is van overlast. Zo ja valt er dan een “dader” aan te wijzen? En als dat lukt, wat is dan de volgende stap? Klachten blijven verzamelen. Buurtbemiddeling of mediation is een mogelijkheid.

Maar het gebeurt vaak dat de zaak niet langs die weg opgelost kan worden. De klachten gaan door.  Het escaleert soms dermate dat één van de buren een juridische procedure tegen de verhuurder start waarin gevorderd wordt dat de verhuurder een procedure tegen de andere buur start om de overlast gestaakt te krijgen.

Coniferenhaag

Op 1 december 2020 (ECLI:NL:GHSHE:2020:3695) deed het Gerechtshof Den Bosch een uitspraak  waarin “buurman A” zijn verhuurder via de rechter probeerde te dwingen een procedure tegen  buurman B te starten om de gestelde overlast gestaakt te krijgen. Onderwerp van conflict: de coniferenhagen in de tuinen.

Het conflict tussen de buren speelde al even en in verband met dit conflict heeft de woningcorporatie meerdere keren buurtbemiddeling ingeschakeld. Buurtbemiddeling leverde geen resultaat op, sterker nog; de buurtbemiddeling werd gestaakt omdat buurman A een advocaat inschakelde. Buurman A en B kwamen desalniettemin overeen dat de overhangende coniferen gesnoeid konden worden. Bij het rigoureus snoeien door buurman A bleef er weinig meer over van de coniferenhaag. Het conflict escaleerde wederom. De advocaat van buurman A gaf toen aan de verhuurder aan dat verhuizen met een verhuiskostenvergoeding “nog de enige oplossing was” voor het conflict, zo niet dan zou een procedure tegen de verhuurder volgen. De verhuurder probeerde nogmaals buurtbemiddeling. Tevergeefs. Nu er een juridisch traject gestart was en de advocaat zich niet terugtrok om buurtbemiddeling te beproeven, kon buurtbemiddeling niets doen. Buurman A stapte naar de rechter en vorderde bij de rechter dat de woningcorporatie dusdanige maatregelen moest treffen dat de overlast zou stoppen.

Oordeel gerechtshof

In hoger beroep -de kantonrechter wees de vorderingen van buurman A ook al af- stelt het gerechtshof vast dat niet iedere overlast zodanig ernstig is (het gaat om overhangende coniferen (!)), dat die overlast moet worden aangemerkt als een stoornis in het huurgenot en dat die overlast voor de verhuurder aanleiding moet zijn om rechtsmaatregelen te treffen tegen de overlast veroorzakende huurder. Daarbij speelt een rol: er moet kunnen worden vastgesteld wie de overlast veroorzaakt, dat was in casu niet mogelijk; een rol speelt wat heeft de klagende huurder zelf ondernomen om de overlast te beëindigen en welke stappen heeft de verhuurder ondernomen om de overlast te onderzoeken, op te lossen door bemiddeling en hebben de huurders serieus  meegewerkt?

Het gerechtshof constateert dat buurman A zelf geen serieuze initiatieven heeft genomen om het conflict op te lossen en aan de door de corporatie aangedragen conflictoplossing niet heeft meegewerkt. Door het inschakelen van de advocaat is de buurtbemiddeling gestaakt, verhuizen is geen conflictbemiddeling maar conflictvermijding. Van de corporatie kon onder de omstandigheden van het geval niet meer verwacht worden dan wat zij heeft gedaan.

Juiste stappen zetten

Het komt erop neer dat een verhuurder in overlastzaken de juiste stappen moet zetten: neem klachten serieus, onderzoek de overlastklachten, kijk of er een “dader” is aan te wijzen. Als er inderdaad sprake is van overlast zullen de huurders ook zelf serieus moeten meewerken het conflict onderling op te lossen. Daarbij kan buurtbemiddeling een goed medium zijn. Als dit uiteindelijk niet werkt, valt een verhuurder weinig te verwijten, die heeft zijn best gedaan om het conflict op te lossen.