Energielabels en toetsing van de aanvangshuurprijs: de Hoge Raad is praktisch

De Hoge Raad heeft antwoord gegeven op vragen die aan hem waren gesteld over of een energielabel beschikbaar moest zijn bij het aangaan van de huur, of dat die ook later mag zijn vastgesteld. Dit is van belang voor als de huurder de (aanvangs)huurprijs wil laten toetsen en de energieprestatie niet wil laten baseren op het bouwjaar, in verband met het woningwaarderingsstelsel (WWS). Het energielabel kan daarop van grote invloed zijn.

De vragen over het energielabel

De vragen van de kantonrechter Den Haag aan de Hoge Raad, waren in het kort de volgende:

1. Is het voor de toetsing van de aanvangshuurprijs van belang dat het energielabel voor of bij aanvang van de huurovereenkomst aan de huurder is overhandigd?
2. Moet het energielabel worden meegenomen bij de toetsing van de aanvangshuurprijs, ook als het label pas is opgenomen en geregistreerd na aanvang van de huurovereenkomst?
3. Als het antwoord op die vraag nee is: moeten dan zowel de opname- als de registratiedatum zijn gelegen voor aanvang van de huurovereenkomst, of is het voldoende als alleen de opname voor dat moment heeft plaatsgevonden?
4. Als dat laatste het geval is, geldt er dan een termijn waarbinnen het label moet zijn geregistreerd?
5. Als het antwoord op de tweede vraag ja is: geldt er een termijn waarbinnen de opname en registratie van het energielabel plaats moet vinden, hoe lang is die termijn dan en vanaf welk moment gaat die termijn lopen?
6. Geldt dit ook in procedures die zien op toetsing van de verhoging en verlaging van de huurprijs?

Beantwoording van de vragen door de Hoge Raad

De Hoge Raad begint zijn beantwoording met de vaststelling dat in het WWS geen onderscheid wordt gemaakt tussen situaties waarin het energielabel wel en waarin het energielabel niet is verstrekt aan de huurder voor of bij aanvang van de huurovereenkomst.

Vraag 1

Het antwoord op vraag 1 is daarom: nee. Voor de toetsing van de aanvangshuurprijs is niet van belang dat het energielabel voor of bij aanvang van de huurovereenkomst is overhandigd aan de huurder.

Vraag 2 tot en met 4

Met betrekking tot de daarop volgende vragen 2 tot en met 4 overweegt de Hoge Raad dat het vooral gaat om de waardering van de feitelijke toestand van de woning. De Hoge raad concludeert dat het energielabel bij de waardering van de woonruimte en toetsing van de aanvangshuurprijs moet worden meegenomen, ook als het is opgenomen en geregistreerd na aanvang van de huurovereenkomst. De datum van opname is daarbij niet relevant. Wel zal bij opname na aanvang van de huurovereenkomst moeten worden beoordeeld in hoeverre de feitelijke toestand bij aanvang van de huur gelijk is aan die van het moment van opname.

Vraag 5

Als antwoord op vraag 5 concludeert de Hoge Raad praktisch dat het energielabel beschikbaar moet zijn op een zodanig moment, dat daar bij de toetsing rekening mee kan worden gehouden door de huurcommissie of de kantonrechter.

Vraag 6

Op vraag 6 heeft de Hoge Raad geen antwoord gegeven, omdat deze situaties niet speelden in de procedure waarin de vragen zijn gesteld. Een antwoord op de vraag is dus niet nodig.

Concluderend: een energielabel moet beschikbaar zijn op het moment dat er wordt getoetst

Als een huurder de aanvangshuurprijs wil laten toetsen en de verhuurder wil dat daarin het energielabel van de woning wordt meegenomen (en niet het bouwjaar), dan is niet steeds noodzakelijk dat het energielabel voor of bij aanvang van de huurovereenkomst is opgenomen, geregistreerd of overhandigd aan de huurder. Van belang is dat het energielabel zodanig op tijd beschikbaar is, dat het door ofwel de huurcommissie ofwel de kantonrechter in zijn beoordeling kan worden meegenomen.

Heeft u nog vragen over energielabels, de toetsing van de aanvangshuurprijs of deze beantwoording van vragen door de Hoge Raad? Neemt u gerust contact op.