Besluit specifieke groepen tijdelijke huurovereenkomst
Gerard (G.J.) Scholten
Inleiding
Op 14 november 2023 is in de Eerste Kamer de Wet vaste huurcontracten aangenomen. Deze wet schaft het gebruik van tijdelijke huurcontracten af. Voor sommige groepen huurders blijft een tijdelijk huurcontract mogelijk. Die groepen worden door de minister aangewezen in het Besluit specifieke groepen tijdelijke huurovereenkomst (het Besluit). De essentie van het wetsvoorstel (vaste contracten zijn de norm) blijft hiermee overeind, maar er kan maatwerk geleverd worden. De minister heeft een ontwerp Besluit ter consultatie gelegd van 3 november 2023 tot 4 december 2023.
Huidige regeling
Op dit moment geldt voor woningcorporaties dat zij in beginsel geen tijdelijke huurovereenkomst mogen sluiten. De 5 gevallen waarin zij dat wel mogen zijn opgenomen in artikel 22a van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 (de Rtiv):
- huurders die voor hun werk of studie tijdelijk in een andere gemeente binnen Nederland of afkomstig vanuit het buitenland in Nederland werken of studeren;
- huurders die in verband met renovatie of sloop als bedoeld in artikel 7:220, tweede lid, van het Burgerlijk Wetboek, gevolgd door vervangende nieuwbouw, hun woonruimte moeten verlaten en tijdelijk andere woonruimte moeten betrekken;
- huurders die afkomstig zijn uit maatschappelijke opvang als bedoeld in artikel 1.1.1 van de Wet maatschappelijke ondersteuning 2015, of huurders in een sociale noodsituatie met een aantoonbaar urgente huisvestingsbehoefte;
- huurders met wie de toegelaten instelling een tweede of laatste kans-huurovereenkomst aangaat of huurders met wie een tijdelijke huurovereenkomst gecombineerd met begeleiding als bedoeld in artikel 1.1.1 van de Wet maatschappelijke ondersteuning 2015 wordt afgesloten; en
- huurders van wie hun overleden bloedverwant in opgaande lijn in de eerste graad of hun voogd een woongelegenheid van de toegelaten instelling huurde en die op het tijdstip van dat overlijden hun hoofdverblijf in die woongelegenheid hadden.
Overheveling van de Rtiv naar het Besluit
Omdat de uitzonderingen voortaan ook gelden voor particuliere verhuurders, die door de invoering van de Wet vaste huurcontracten in principe ook geen tijdelijke huurovereenkomst meer mogen sluiten, worden de uitzonderingen overgeheveld van artikel 22a Rtiv naar het Besluit.
In het ontwerp Besluit heeft de minister de volgende 6 (of eigenlijk 7) gevallen genoemd:
- huurders die voor hun studie tijdelijk in Nederland wonen;
- huurders die in verband met dringende werkzaamheden of renovatie als bedoeld in artikel 220, tweede lid, van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek, hun woonruimte moeten verlaten en tijdelijk andere woonruimte moeten betrekken;
- woningzoekenden als bedoeld in artikel 12, derde lid, van de Huisvestingswet 2014;
- huurders met wie de verhuurder een tweede of laatste kans-huurovereenkomst aangaat of huurders met wie een tijdelijke huurovereenkomst gecombineerd met begeleiding als bedoeld in artikel 1.1.1 van de Wet maatschappelijke ondersteuning 2015 wordt afgesloten;
- huurders van wie hun overleden bloedverwant in opgaande lijn in de eerste graad of hun voogd een woongelegenheid van de verhuurder huurde en die op het tijdstip van dat overlijden hun hoofdverblijf in die woongelegenheid hadden;
- woningzoekenden met minderjarige kinderen waarvan de relatie met de andere ouder van die kinderen is geëindigd en die in de buurt van hun kinderen willen blijven wonen alsmede ex-verslaafden die tijdelijk begeleiding behoeven.
Ad 1: Buitenlandse studenten
De eerste categorie van de Rtiv is door de minister belangrijk beperkt. Die uitzondering gold voor alle nationale en internationale studenten en voor mensen afkomstig uit binnen- en buitenland, die voor hun werk tijdelijk elders gingen werken. De component arbeid wordt echter niet meer opgenomen. De uitzondering geldt alleen nog voor buitenlandse studenten.
Ad 2: Huurders die tijdelijk andere woonruimte nodig hebben door werkzaamheden of renovatie
De tweede groep wordt gevormd door huurders die in verband met dringende werkzaamheden aan de huurwoning of een renovatie (inclusief sloop met vervangende nieuwbouw) tijdelijk andere woonruimte nodig hebben. Deze groep is wat uitgebreid door ook dringende werkzaamheden op te nemen.
Ad 3: Huurders met een aantoonbare urgente huisvestingsbehoefte
Deze groep was in de Rtiv te ruim geformuleerd. Om de groep af te bakenen is aansluiting gezocht bij de urgent woningzoekenden in de zin van artikel 12 lid 3 van de Huisvestingswet. In dat artikellid staat welke woningzoekenden in ieder geval als urgent woningzoekenden moeten worden aangemerkt: Woningzoekenden die verblijven in een voorziening voor tijdelijke opvang van personen, die in verband met problemen van relationele aard of geweld hun woonruimte hebben verlaten en woningzoekenden die mantelzorg als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, van de Wet maatschappelijke ondersteuning 2015 verlenen of ontvangen, behoren in ieder geval tot de woningzoekenden, bedoeld in het eerste lid. Op grond van de Wet versterking regie volkshuisvesting, die voor advies bij de Raad van State ligt, zullen de categorieën van urgent woningzoekenden flink worden uitgebreid.
Ad 4: Huurders met begeleiding of een tweede/laatste kans
Deze categorie is ook reeds opgenomen in de huidige tekst van de Rtiv. Tijdelijke huurcontracten zijn dus mogelijk met probleemhuurders aan wie een laatste kans wordt geboden of met wie een gemengde woon-/begeleidingsovereenkomst wordt gesloten. Deze uitzondering zal naar verwachting alleen door corporaties worden gebruikt.
Ad 5: Volle wezen van wie de laatste ouder (of voogd) is overleden
Anders dan in de Gedragscode voor corporaties en anders dan in de Wet huurbescherming weeskinderen geldt deze uitzondering voor volle wezen in alle leeftijdscategorieën. De vraag is of deze categorie gehandhaafd wordt in het Besluit, nu recent de Wet huurbescherming weeskinderen is aangenomen, die huurbescherming biedt aan wezen in de leeftijd van 16 tot en met 27 jaar.
Ad 6: Twee nieuwe categorieën
In het ontwerp Besluit worden onder f. twee nieuwe groepen huurders genoemd:
- woningzoekenden met minderjarige kinderen waarvan de relatie met de andere ouder van die kinderen is geëindigd en die in de buurt van hun kinderen willen blijven wonen;
- ex-verslaafden die tijdelijk begeleiding behoeven.
Het is enigszins verwarrend dat deze twee categorieën in een adem worden genoemd onder f, terwijl het om twee te onderscheiden groepen gaat.
Ouders die gaan scheiden en in de buurt van hun minderjarige kind(eren) willen blijven wonen, hebben meestal op korte termijn een woning nodig.
De verwachting is dat dit sneller zal lukken indien een tijdelijke huurovereenkomst gesloten mag worden. De verhuurder zal dan eerder bereid zijn om een huurcontract te sluiten.
De tijdelijkheid bij huurcontracten aan ex-verslaafden is een gevolg van het feit dat ook de begeleiding een tijdelijk karakter heeft. Daarna zal de woning weer beschikbaar moeten komen voor een tijdelijke huurovereenkomst met een andere ex-verslaafde. Ook deze categorie zal uitsluitend door specifieke verhuurders worden gebruikt.
Conclusie
Er blijven groepen huurders bestaan met wie een verhuurder een tijdelijke huurovereenkomst mag sluiten, maar de verwachting is dat deze mogelijkheden met name door corporaties zullen worden benut en niet door particuliere verhuurders. De definitieve tekst van het Besluit en de datum van inwerkingtreding zullen moeten worden afgewacht.
Gerard (G.J.) Scholten
