Wet bescherming weeskinderen brengt corporaties in de problemen

Inleiding

Bij de Tweede Kamer is het wetsvoorstel bescherming weeskinderen in behandeling (kamerstukken 35999). De initiatiefnemers stellen dat de Gedragscode voor de corporaties niet voldoende is. In de praktijk zouden nog steeds weeskinderen op straat worden gezet. Om die reden willen de initiatiefnemers de corporaties verplichten om de huurovereenkomst van de overleden ouder voort te zetten met het weeskind van 16 tot en met 27 jaar, dat hoofdverblijf heeft in de woning op het moment van het overlijden van de ouder. Die huurovereenkomst zou voortgezet moeten worden tot het moment waarop het oudste weeskind de leeftijd van 28 jaar bereikt. En dan moet de corporatie de huurovereenkomst nog opzeggen, waarbij het weeskind huurbescherming geniet en de corporatie zal moeten aantonen dat er andere passende woonruimte beschikbaar is. Om de woning van de overleden ouder financieel passend te maken zal de corporatie gedurende de voortzetting van de huurovereenkomst in veel gevallen de huurprijs moeten verlagen. Daarmee moet het recht op huurtoeslag voor het weeskind worden veiliggesteld.

Doelstelling van het wetsvoorstel

Met het doel van het wetsvoorstel zal iedereen het eens zijn. Het verlies van beide ouders op jonge leeftijd is immers een zeer ingrijpende en vaak traumatische gebeurtenis. Dus een ieder zal willen voorkomen dat weeskinderen op straat worden gezet. De vraag is echter of de corporaties zich schuldig maken aan dergelijk onbarmhartig gedrag. En de vraag is ook op welke wijze aan de belangen van de weeskinderen tegemoet gekomen zou moeten worden. Verdient het de voorkeur om de woning van de overleden ouder op een geforceerde wijze financieel passend te maken voor het weeskind? Een woning die wellicht te duur en te groot is? Of is het beter om -na een rouwperiode- het weeskind van passende andere woonruimte te voorzien? Dat laatste was en is de doelstelling van de Gedragscode. De initiatiefnemers van het wetsvoorstel vinden dat echter niet ver genoeg gaan. Zij willen aan het weeskind het recht geven om tot het bereiken van de leeftijd van 28 jaar (en zelfs nog langer) de woning van de ouder te blijven bewonen, ook als deze woning niet passend is.

Ongelijke behandeling van corporaties en particuliere verhuurders
Allereerst is het bijzonder opmerkelijk dat het wetsvoorstel zich uitsluitend richt op toegelaten instellingen (corporaties). Deze corporaties worden door de initiatiefnemers weggezet als instellingen die zich niets aantrekken van de Gedragscode en die doorgaan met het op straat zetten van weeskinderen. Die verwijten worden echter niet deugdelijk onderbouwd. Er zullen vast voorbeelden zijn waar het niet goed is gegaan, maar de corporaties worden ten onrechte over één kam geschoren. Nog meer opmerkelijk is het feit dat de initiatiefnemers meer vertrouwen hebben in de handelwijze van particuliere, commerciële verhuurders. Vanwege de persoonlijke band die deze huurders dikwijls met hun huurders (en hun kinderen) hebben, zouden deze particuliere huurders er niet voor kiezen om een achterblijvend weeskind op straat te zetten. Deze veronderstelling getuigt van weinig realiteitszin. De werkelijke reden voor de ongelijke behandeling van corporaties enerzijds en particuliere verhuurders anderzijds lijkt gelegen te zijn in de angst bij de wetgever om het eigendomsrecht en de contractsvrijheid van de particuliere verhuurders verder in te perken (na de opkoopbescherming en de ingrepen in de geliberaliseerde huurprijzen).

Geen noodzaak voor deze wetgeving

In het advies van de Raad van State is reeds gewezen op het feit dat de noodzaak voor deze wet onvoldoende is aangetoond. De initiatiefnemers hebben tijdens de behandeling van het gewijzigde wetsvoorstel geen overtuigende argumenten aangevoerd met betrekking tot die noodzaak. In de gemiddeld ruim 80 gevallen per jaar waarin een corporatie wordt geconfronteerd met een of meerdere weeskinderen in een huurwoning, wordt op basis van de Gedragscode een oplossing gevonden, die ook rekening houdt met de belangen van andere woningzoekenden en met de belangen van de corporaties.

Tussen meerdere vuren

Toegelaten instellingen hebben zich namelijk te houden aan meerdere regels van de Woningwet en de Huisvestingswet. Zij moeten samen met de gemeenten een bijdrage leveren aan een rechtvaardige en doelmatige verdeling van schaarse betaalbare woonruimte. Dat is een enorme opgave, gezien de zwaar overspannen woningmarkt en de lange wachttijden voor woningzoekenden.
Op grond van de Woningwet moeten de corporaties ervoor waken dat woningen financieel passend worden toegewezen (niet te goedkoop en niet te duur). Daarnaast eist de Huisvestingswet dat goedkope woningen niet in gebruik worden genomen en gegeven zonder schriftelijke vergunning van Burgemeester & Wethouders (huisvestingsvergunning). Daarbij zullen gemeenten en corporaties de regels van de huisvestingsverordening in acht moeten nemen. Indien de corporatie handelt in strijd met de passendheidsnormen van de Woningwet, dan kan een bestuurlijke maatregel worden opgelegd door de minister (Autoriteit woningcorporaties). Houdt de corporatie zich niet aan de regels van de huisvestingsverordening dan kan een bestuurlijke boete worden opgelegd door de gemeente. Het wetsvoorstel huurbescherming weeskinderen zal corporaties dwingen om deze  andere wettelijke voorschriften te overtreden, omdat bescherming moet worden geboden aan weeskinderen.

Passendheidstoets

Het wetsvoorstel bevrijdt de corporaties niet van hun plicht om financieel passend toe te wijzen. In verband met de verplichte huurverlaging ten behoeve van het weeskind zal de woning niet snel te duur zijn. Daarmee worden echter de inkomsten van de corporaties beperkt en betalen de weeskinderen geen marktconforme huurprijs. Bovendien kan het zijn dat de weeskinderen gezamenlijk een inkomen hebben boven de maximale inkomensgrens. In dat geval is de woning te goedkoop, indien het een sociale huurwoning betreft.

Huisvestingsvergunning

De initiatiefnemers hebben op vragen uit de Kamer geantwoord dat het voorstel niet op gespannen voet staat met de Huisvestingswet. Dat antwoord is echter feitelijk onjuist. Uit vaste jurisprudentie van de hoogste bestuursrechter blijkt namelijk dat een achterblijvende wees, die de huurovereenkomst voortzet van zijn overleden ouder de woning op dat moment juridisch ‘in gebruik neemt’ in de zin van de Huisvestingswet en dat de wees dus op dat moment over een huisvestingsvergunning moet beschikken (ECLI:NL:RVS:2005:AS2164, r.o. 2.2). Het voorgestelde artikel 54d van de Woningwet, dat corporaties verplicht om de huur voort te zetten met het weeskind, dwingt de corporaties dus om te handelen in strijd met algemeen verbindende voorschriften van andere wetten.

Dat kan niet de bedoeling zijn van een wetsvoorstel.