6 juli 2015

Laat renovatie niet stuklopen op verhuiskostenvergoeding

author

Frank (F.J.) Ringnalda

Het moeten betalen van een hoge verhuiskostenvergoeding aan huurders, kan voor professionele verhuurders het verschil maken tussen het wel of niet doorgaan van een groot renovatieproject. De ‘verhuizing’ van de verhuiskostenvergoedingsregeling van het de BBSH naar het Burgerlijk Wetboek, biedt echter kansen om vooraf heldere afspraken te maken met huurders.

Nu het WSW (Waarborgfonds Sociale Woningbouw) weer geborgde leningen verstrekt, kunnen veel woningcorporatie voorgenomen onderhouds- en renovatiewerkzaamheden (alsnog) uitvoeren. Bij veel corporaties zijn renovaties daarom op dit moment weer in volle gang of staan op stapel. Tegelijkertijd zijn huurders tegenwoordig mondiger en beter voorgelicht. Het is geen uitzondering meer dat huurders bij renovatie vragen om een verhuiskostenvergoeding en daar ook over procederen. Dit vormt een groot risico. Als bij een complex van tweehonderd woningen achteraf alsnog een verhuiskostenvergoeding moet worden toegekend, betekent dat een onverwachte kostenpost van meer dan een miljoen euro.

De verhuiskostenvergoeding in het BBSH

De verhuiskostenvergoeding bij renovatie met voortzetting van de huurovereenkomst was tot 27 februari 2010 geregeld in het BBSH (Besluit Beheer Sociale Huursector). Deze regeling was van dwingend recht. Er bestond echter behoefte om deze regeling, die eerst dus alleen voor sociale verhuurders gold, uit te breiden naar alle particuliere verhuurders. Een inhoudelijke wijziging werd niet (specifiek) beoogd. De verhuiskostenvergoeding bij renovatie met voortzetting van de huurovereenkomst, is daarom vanaf 27 februari 2010 opgenomen in artikel 7:220 lid 5, 6 en 7 van het Burgerlijk Wetboek.

De verhuiskostenvergoeding in artikel 7:220 BW

Inhoudelijk is er aan de voorwaarden die aan toekenning van een verhuiskostenvergoeding worden gesteld niet zoveel gewijzigd. Kort gezegd heeft een huurder recht op een verhuiskostenvergoeding als verhuizing noodzakelijk is in verband met de voorgenomen renovatie. Deze vergoeding bedraagt met ingang van 28 februari 2015 tenminste € 5.857,- en wordt jaarlijks verhoogd.

Alhoewel aan deze voorwaarde inhoudelijk niets is gewijzigd, is in ander opzicht wel iets veranderd, althans dat mag inmiddels worden geconcludeerd.

Regelend of dwingend recht?

 

NB: de Hoge Raad heeft duidelijkheid gegeven

De Hoge Raad heeft inmiddels in zijn arrest van 22 april 2016 duidelijk gemaakt dat de regeling van de verhuiskostenvergoeding (artikel 7:220 leden 5 tot en met 7 BW) van dwingend recht is.  Deze blog is daarom niet meer actueel. Lees de latere blog daarover op onze site.

Door de plaatsing in het Burgerlijk Wetboek in artikel 7:220 BW, is de regeling van de verhuiskostenvergoeding niet meer van dwingend recht. Het artikel wordt namelijk niet genoemd in artikel 7:242 BW, waarin bepaald is welke artikelen bij huur van woonruimte van dwingend recht zijn. Een groot verschil, omdat dat inhoudt dat je bij overeenkomst van de regeling af mag wijken.

Deze verandering is echter wel te verdedigen. Door de opname in artikel 7:220 BW is namelijk een redelijkheidstoets ingebouwd in de vorm van het renovatievoorstel. De huurder kan immers het voorstel dat door de verhuurder wordt gedaan, laten toetsen op redelijkheid. Bovendien geldt artikel 7:220 BW niet meer uitsluitend voor woningcorporaties, maar voor alle verhuurders. Dwingendrechtelijkheid van de verhuiskostenvergoeding zou dan mogelijk tot ongewenste uitkomsten kunnen leiden. Dit zou particuliere verhuurders kunnen bewegen om minder snel werkzaamheden aan de woning te doen verrichten, dan zij anders gedaan zouden hebben.

Toch was (en wellicht is) niet iedereen het eens over de vraag of de verhuiskostenvergoeding nu van regelend of van dwingend recht is. Bij de verplaatsing van de verhuiskostenvergoeding van het BBSH naar het Burgerlijk Wetboek, is immers bepaald dat geen wijziging van de regeling werd beoogd. Nu zou de regeling eenvoudig bij overeenkomst tussen verhuurder en huurder opzij kunnen worden geschoven. Dat zou niet de bedoeling zijn en daarom zou de dwingendrechtelijkheid van de verhuiskostenvergoeding nog steeds gelden, stellen partijen.

Lange tijd is er weinig duidelijkheid over gekomen. Inmiddels is echter een aantal uitspraken gedaan waaruit blijkt dat de regeling tegenwoordig van regelend recht is.

Jurisprudentie

Zo heeft de kantonrechter in Rotterdam in 2013 overwogen dat noch uit de tekst van artikel 7:220 BW, noch uit een andere bepaling volgt dat deze bepaling van dwingend recht is. Partijen kunnen daarom van de bepaling afwijken (Rb. Rotterdam, 14 november 2012, WR 2013, 32).

De kantonrechter in Amsterdam overwoog: ‘anders dan art. 11g BBSH (oud) is art. 7:220 BW van regelend recht (Rb. Amsterdam, 28 maart 2011, LJN BT8687).

Ook de Rechtbank Midden Nederland heeft in een recent vonnis nog eens expliciet herhaald dat de verhuiskostenregeling van artikel 7:220 leden 5, 6 en 7 BW van regelend recht is en partijen daar dus vanaf mogen wijken. Dit vonnis is overigens niet gepubliceerd, maar kan op verzoek worden toegezonden.

Een Hoge Raad uitspraak over het onderwerp heb ik helaas nog niet gezien, dus helemaal beslecht is de discussie nog niet. Wel heeft het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden inmiddels bepaald dat zij prejudiciële vragen zal stellen over de verhuiskostenvergoeding aan de Hoge Raad. Ook Tomlow Advocaten is verzocht om daar input voor te leveren. Het kan dan ook goed zijn, dat er binnenkort voldoende duidelijkheid wordt verkregen. Uiteraard houden wij u op de hoogte van deze ontwikkelingen.

Inmiddels mag dus (steeds minder voorzichtig) worden aangenomen dat partijen mogen afwijken van de regeling van de verhuiskostenvergoeding. Hoe kunnen partijen dat doen?

Als slechts één woning wordt gerenoveerd, dient van de betreffende huurder toestemming te worden verkregen voor de renovatie door instemming met het redelijk voorstel te verkrijgen, of verhuurder moet de redelijkheid van het voorstel door de rechter laten toetsen en medewerking afdwingen. Als de huurder instemt met het renovatievoorstel waarin is opgenomen dat geen verhuiskostenvergoeding zal worden betaald, dan is dat in beginsel overeengekomen.

Verhuiskostenvergoeding bij complexgewijze renovatie

Bij complexgewijze renovatie is de situatie iets ingewikkelder. Daar kan immers een complexgewijs renovatievoorstel worden gedaan. Als dan zeventig procent van alle huurders heeft ingestemd, dienen in beginsel alle huurders in het complex medewerking te verlenen aan de werkzaamheden. Huurders die tegen hebben gestemd, kunnen binnen acht weken nadat door verhuurder kennis is gegeven van het behalen van zeventig procent instemming, een procedure starten bij de kantonrechter en hem verzoeken om vast te stellen dat het voorstel jegens hen niet redelijk is. Laten zij het instellen van een procedure na, dan worden zij na de acht weken termijn geacht alsnog te hebben ingestemd met het voorstel.

Als het niet betalen van een verhuiskostenvergoeding onderdeel is van dit complexgewijze voorstel, dan worden de niet instemmende huurders die geen procedure zijn gestart (of ten aanzien van wie de kantonrechter heeft bepaald dat het voorstel wel redelijk is) geacht alsnog te hebben ingestemd met het redelijk voorstel. Dit betekent dat ook ten aanzien van deze huurders – ondanks dat dit niet uitdrukkelijk met hen is overeengekomen – is afgeweken van de van regelend recht zijnde verhuiskostenvergoedingsregeling.

Ook impliciet zou uit een renovatievoorstel kunnen blijken dat geen verhuiskostenvergoeding wordt betaald. Gezien de mogelijke onduidelijkheid van impliciet afwijken, kleeft daar wel een risico aan.

Overigens geldt in alle gevallen dat niet eenvoudigweg kan worden bepaald dat geen verhuiskostenvergoeding wordt betaald. Bij toetsing door de kantonrechter zou dat een voorstel al snel onredelijk maken. Het voorstel moet in balans zijn. Als geen verhuiskostenvergoeding wordt betaald, mag snel worden aangenomen dat dit moet worden gecompenseerd door andere regelingen, die bijvoorbeeld overlast verminderen of huurders helpen met de tijdelijke verhuizing.

Wat als het mis gaat of niet duidelijk is?

Als achteraf wordt bepaald dat een voorstel onredelijk is, kan dat snel grote gevolgen hebben. Een project kan bijvoorbeeld niet doorgaan, of veel kostbaarder worden dan begroot. Het is daarom zaak om vooraf helder in beeld te hebben welke afspraken worden gemaakt, wat aan huurders wordt voorgesteld en hoe redelijk het voorstel in al zijn facetten is. Daar komt nog bij dat per huurder kan verschillen of een voorstel redelijk is. Het is dan ook geen eenvoudige materie en er dient steeds opnieuw een beoordeling van de betreffende omstandigheden plaats te vinden. Zorg daarom steeds voor maatwerk.

Tomlow seminar over verhuiskostenvergoeding

Wilt u meer weten over het voorkomen van het (onnodig) verschuldigd worden van een verhuiskostenvergoeding, de inrichting van een renovatievoorstel zodat die als redelijk wordt aangemerkt en het in redelijkheid afwijken van de wettelijke regeling van de verhuiskostenvergoeding?

Tomlow Advocaten gaat een seminar over deze onderwerpen organiseren, waarin uitgebreid op deze onderwerpen wordt ingegaan. Houdt daarom onze website en social media in de gaten. Als u vragen heeft over het onderwerp of over het seminar, dan kunt u uiteraard altijd contact met mij opnemen.

author

Frank (F.J.) Ringnalda

Frank is specialist op het gebied van huurrecht (woonruimte en bedrijfsruimte) en vastgoedrecht in brede zin, waaronder bouwrecht. Hij treedt veel op voor professionele verhuurders, zoals woningcorporaties en beleggers. Frank heeft vijf jaren bij een groot advocatenkantoor in Amsterdam gewerkt op het gebied van ...
Delen

overig nieuws_