Gebouwd of niet-gebouwd? That’s the question

Het verschil tussen een gebouwde en een niet-gebouwde onroerende zaak is niet altijd duidelijk. Dat leidt in de rechtspraak tot discussie en opvallende uitspraken. Wel bepaalt dit of een huurder ontruimingsbescherming geniet.

Gaat het om huur van woonruimte, detailhandelsbedrijfsruimte, kantoorruimte, een (niet) gebouwde onroerende zaak of een roerende zaak? Het antwoord op die vraag bepaalt welke regels van toepassing zijn. En dat maakt nogal wat uit voor de huur(prijs)bescherming van de huurder.

Belang van het onderscheid

Waarom is het verschil tussen een gebouwde of niet-gebouwde onroerende zaak zo belangrijk? Van een gebouwde onroerende zaak kan de huurovereenkomst alleen door de rechter worden ontbonden, en niet door partijen zelf (artikel 7:231lid 1 BW). Bovendien geniet de huurder van een gebouwde onroerende zaak de ontruimingsbescherming zoals omschreven in artikel 7:230a BW.
Die bescherming houdt in dat een rechtsgeldige opzegging van de huurovereenkomst niet zonder meer leidt tot een verplichte ontruiming. De huurder kan binnen twee maanden na de einddatum aan de rechter vragen om de termijn te verlengen waarbinnen de ontruiming moet plaatsvinden. In het voor de huurder meest gunstige geval kan dat leiden tot een opschorting van de ontruimingsverplichting met drie keer één jaar.

‘Gebouwde’ landingsbaan?

Uit de rechtspraak blijkt dat de rechter van geval tot geval anders kan oordelen. Omdat de kwalificatie van de huurovereenkomst sterk afhangt van de feitelijke situatie. Zo ontstond bijvoorbeeld discussie over een tennisbaan, een parkeerplaats, een terras, een telefoonmast en een landingsbaan voor vliegtuigen. Dat dit onroerende zaken zijn is wel duidelijk, maar zijn ze ‘gebouwd’ of ‘niet-gebouwd’?

Aansluiting bij de Huurwet

De rechtspraak zoekt vaak aansluiting bij de voormalige Huurwet. Die wet bood, als voorloper van het huidige artikel 7:230a BW, de huurder van gebouwde onroerende zaken een ontruimingsbescherming. In de Huurwet stond een definitie van het begrip ‘gebouwde onroerende zaak’: een gebouw of een gedeelte daarvan, indien dit gedeelte een zelfstandige bedrijfsruimte vormt, een en ander met zijn normale onroerende aanhorigheden. (Artikel 1 lid 3 sub c.) Het woord ‘gebouw’ stond centraal in deze definitie, zo benadrukte de rechtspraak. Daarom golden bijvoorbeeld een parkeerplaats en een terras niet als gebouwde onroerende zaken. De wetgever heeft in het nieuwe huurrecht met artikel 7:230a BW niet willen afwijken van die definitie uit de Huurwet. Dat blijkt uit de Memorie van Toelichting bij artikel 7:230a BW.

Aansluiting bij het bouwrecht

De woorden ‘een gebouw of een gedeelte daarvan’ in de definitie vormen een aansluiting met het bouwrecht. Dat bevat termen als ‘bouwen’, ‘bouwwerk’, ‘gebouw’ en ‘aanleggen’. De Woningwet definieert het begrip ‘bouwen’ als volgt: plaatsen, geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen, veranderen of vergroten.

Maar een definitie van het begrip ‘bouwwerk’ is hierin niet te vinden. Wel van het begrip ‘gebouw’: bouwwerk dat een voor mensen toegankelijke overdekte geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt. In artikel 2.1 lid 1 sub b Wabo staat wat we moeten verstaan onder ‘aanleggen’: het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden. Dergelijke aanlegwerkzaamheden kunnen aanlegvergunningplichtig zijn.

Landingsbaanarrest van de Hoge Raad

Is een landingsbaan op een vliegveld een gebouwde onroerende zaak? Over die vraag oordeelde de Hoge Raad op 11 april 2014, in het Landingsbaanarrest. Dat oordeel bood iets meer houvast. De landingsbaan is 45 meter breed en heeft een fundering van 2,5 meter; toch oordeelden de kantonrechter, het hof én de Hoge Raad dat dit geen gebouwde onroerende zaak is.

Uit dit arrest van de Hoge Raad leiden we de volgende regels af:

1. Als zich op of onder de gehuurde grond een gebouw bevindt dan is in elk geval sprake van een gebouwde onroerende zaak, tenzij dat gebouw als onderdeel van het gehuurde van verwaarloosbare betekenis is.
2. Ook een onroerende zaak zonder gebouw kan onder omstandigheden worden aangemerkt als een gebouwde onroerende zaak, maar een enkele verharding of bewerking van de grond is in de regel niet toereikend om een zaak aan te merken als ‘gebouwd’. Het aanbrengen van die verharding is immers te zien als ‘aanleggen’ en niet als ‘bouwen’.

Opvallend is dat de Hoge Raad bij het onderscheid tussen ‘aanleggen’ en ‘bouwen’ aansluiting zoekt bij het normale spraakgebruik (een landingsbaan wordt aangelegd en niet gebouwd) en niet bij de ruime definitie van het begrip ‘bouwen’ in de Woningwet.
Bovendien: de regels zijn genuanceerd geformuleerd, omdat de Hoge Raad een slag om de arm wil houden voor onvoorziene gevallen. Ook de bedoelingen van partijen blijven van belang bij het antwoord op de vraag of de huurder de ontruimingsbescherming toekomt.

Er zijn dus consequenties verbonden aan de juridische kwalificatie ‘gebouwde onroerende zaak’ van een huurobject. Het is verstandig om daarover vooraf al na te denken, voor het sluiten van een huurovereenkomst.