WOZ-waarde van een huurwoning van (grote) invloed op de huurprijs

WOZ-cap per 1 mei 2022 en antwoorden van Hoge Raad op prejudiciële vragen

Inleiding

De huurprijzen van woningen in Nederland kunnen op redelijkheid getoetst worden aan de hand van het woningwaarderingsstelsel (WWS). Dat geldt met name voor de huurprijzen van sociale huurwoningen, maar ook de aanvangshuur van een vrije sector woning kan getoetst worden. De liberalisatie- of vrije sectorgrens ligt vanaf 1 januari 2022 op een huurprijs van € 763,47 per maand.
Een van de factoren die van grote invloed is op de maximaal redelijke huurprijs is de WOZ-waarde van de zelfstandige woonruimte.

Met betrekking tot de invloed van die WOZ-waarde zijn twee ontwikkelingen het vermelden waard:

1. Vanaf 1 mei 2022 treedt een wijziging in werking van het WWS, waardoor de invloed van de WOZ-waarde in bepaalde gevallen wordt beperkt tot maximaal 33%.
2. De Hoge Raad heeft op 22 april 2022 een aantal prejudiciële vragen van de kantonrechter Utrecht beantwoord over hoe gehandeld moet worden als er geen WOZ-waarde bekend is.

Ad 1: Maximering van het aandeel punten WOZ-waarde

Per 1 mei 2022 treedt een wijziging van het WWS in werking, waardoor in bepaalde gevallen het aandeel van de punten voor de WOZ-waarde in de waardering van de zelfstandige woning niet groter is dan 33 procent. De bedoeling is om de invloed van de WOZ-waarde op de huurprijs te beperken.

De WOZ-waarde als mede bepalende factor is ingevoerd per 1 oktober 2015. Daarmee wilde de minister het WWS vereenvoudigen. De WOZ-waarde kwam in de plaats van de onderdelen woonomgeving, woonvorm en schaarstepunten. Daarbij wordt een mix gebruikt van de WOZ-waarde per m2 en de absolute WOZ-waarde. Aanvullend geldt sinds 1 oktober 2016 voor kleine woningen in de regio’s Amsterdam en Utrecht een specifieke regeling, waardoor een hogere puntenwaardering plaatsvindt voor woningen tot 40 m2.

De bedoeling van de wetgever was om de WOZ-waarde voor ongeveer 25% bepalend te laten zijn voor de hoogte van de maximaal redelijke huurprijs en voor de vraag of een woning geliberaliseerd is of niet. Door de stijging van de WOZ-waarde, met name in de grote steden, is het aandeel van de WOZ-waarde echter (te) fors gestegen en heeft de minister zich genoodzaakt gezien om in te grijpen. De beperking van het aandeel van de WOZ-waarde tot maximaal 33% geldt met name voor nieuwe huurovereenkomsten, die gesloten worden na 1 mei 2022.

Maatregel geldt in veel gevallen niet

De beperking van de invloed van de WOZ-waarde -ook wel de ‘WOZ cap’ genoemd- geldt in de volgende gevallen niet:

1. Kleine nieuwbouwwoningen (tot 40 m2) in de regio’s Amsterdam en Utrecht.
2. Woningen waarvan het puntenaantal op basis van de WWS lager is dan 142.
3. Woningen waarbij de punten voor de WOZ-waarde worden vastgesteld aan de hand van de minimumwaarde als genoemd in onderdeel 9.1 van het WWS.
4. Nieuwbouwwoningen bedoeld voor het geliberaliseerde segment als genoemd in onderdeel 9.2.

Feitelijk zullen de gevolgen van de WOZ-cap met name gevoeld gaan worden bij nieuwe huurovereenkomsten die worden aangegaan na 1 mei 2022.

Ad 2: Antwoorden van de Hoge Raad op prejudiciële vragen

Op 22 april 2022 heeft de Hoge Raad antwoorden gegeven op prejudiciële vragen van de kantonrechter Utrecht (ECLI:NL:HR:2022:633). De prejudiciële vragen hebben betrekking op gevallen waarin de WOZ-waarde van het gehuurde op de ingangsdatum van de huurovereenkomst a) niet bekend is of b) geen goed beeld geeft van de waarde van het gehuurde. De vragen stellen aan de orde of in die gevallen de in het WWS genoemde minimum WOZ-waarde moet worden toegepast.

De kernoverwegingen van de Hoge Raad zijn te vinden in 3.3.4 tot en met 3.3.6:

• Een redelijke wetstoepassing betekent volgens de Hoge Raad dat, indien bij aanvang van de huurovereenkomst geen WOZ-waarde beschikbaar is voor de verhuurde woning, op andere (objectieve en transparante) wijze de relevante waarde van de verhuurde woning moet worden bepaald. Daarvoor bestaan verschillende mogelijkheden. In sommige gevallen kan aansluiting worden gezocht bij de WOZ-waarde van soortgelijke woningen. De huurcommissie of de kantonrechter kan de beslissing ook aanhouden in afwachting van een WOZ-beschikking met betrekking tot het gehuurde en de daarin bepaalde WOZ-waarde vervolgens zo nodig corrigeren voor de waardeontwikkeling tussen de waardepeildatum die bij toetsing van de huurprijs in acht genomen moet worden en de waardepeildatum van de latere WOZ-beschikking. Huurder of verhuurder kunnen ook een WOZ-taxatie door een deskundige aan de huurcommissie overleggen en de kantonrechter kan een deskundigenonderzoek gelasten naar de WOZ-waarde op de peildatum.
• In sommige gevallen is de verhuurder er debet aan dat de WOZ-waarde van het gehuurde op de ingangsdatum van de huurovereenkomst niet bekend is of geen goed beeld geeft van de waarde van het gehuurde. Ook in deze gevallen is er volgens de Hoge Raad, gelet op de ratio van de minimum WOZ-waarde, geen reden om de minimum WOZ-waarde toe te passen. Zelfs dan brengt een redelijke toepassing van het waarderingsstelsel mee dat de relevante waarde van het gehuurde wordt vastgesteld. De redelijkheid van de tussen huurder en verhuurder overeengekomen huurprijs staat immers los van de handhaving van publiekrechtelijke voorschriften ten aanzien van de belastingheffing en het bouwen en splitsen van woningen.
• Indien voor ‘een gebouwd eigendom in aanbouw’ op de voet van art. 17 lid 4 Wet WOZ slechts een WOZ-beschikking voorhanden is die betrekking heeft op het hele pand waarvan de woning deel uitmaakt en dus niet op de gehuurde woning, kan er aanleiding bestaan om op grond van artikel 5 lid 2 van het besluit huurprijzen woonruimte af te wijken van het WWS, zij het dat daarbij terughoudendheid past, aldus de Hoge Raad.

Conclusie

Anders dan in de conclusie van de A-G concludeert de Hoge Raad dat de minimum WOZ-waarde in beginsel niet geschikt is als onderdeel van de maatstaf ter beoordeling van de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs. Het gaat volgens de Hoge Raad om een redelijke wetsuitleg. Daarbij maakt het geen verschil of het de schuld is van de verhuurder dat er geen (representatieve) WOZ-waarde bekend is. De Hoge Raad maakt duidelijk dat een redelijke wetsuitleg met zich meebrengt dat zoveel mogelijk wordt gezocht naar een objectieve WOZ-waarde voor het gehuurde en dat niet (te) snel gekozen moet worden voor de minimum WOZ-waarde als genoemd in het WWS.
Deze antwoorden zijn van groot belang voor de uitvoeringspraktijk en voor de toepassing van het WWS door de Huurcommissie en kantonrechters.