Wanneer is nu sprake van een huurovereenkomst?
Partijen spreken mondeling af dat de bovenverdieping van een woning als atelier gebruikt mag worden, zonder dat voor dit gebruik huur verschuldigd is. Is in dit geval wel of niet sprake van een huurovereenkomst? Hierover ging onder meer de kwestie bij de rechtbank Den Haag (ECLI:NL:RBDHA:2022:8524).
Waar gaat de casus over?
In 2017 is mondeling een overeenkomst gesloten, waarbij meneer X de eerste verdieping van een woning mag gebruiken. Hij gebruikt deze bovenverdieping als atelier en opslagruimte. Meneer X betaalt geen geldbedrag voor dit gebruik aan mevrouw Y, die de eigenaresse van de woning is.
Wel heeft meneer X in het voorjaar van 2018 een dure geluidswerende vloer op de bovenverdieping geplaatst en inrichtingskosten gemaakt van in totaal € 16.000,-. Daarnaast betaalde hij een tegemoetkoming voor gas, water en licht en betaalde hij huurpenningen ten behoeve van de opvang van de dochter en kleindochter van mevrouw Y. Ook heeft mevrouw Y voor een bedrag ter waarde van € 6.000,- aan kunst van meneer X gekregen.
Op 31 december 2021 heeft mevrouw Y de overeenkomst opgezegd tegen 28 februari 2022. Meneer X is het niet eens met deze opzegging en start een procedure bij de rechtbank Den Haag.
Wanneer is sprake van een huurovereenkomst?
De eerste vraag, waarover de rechtbank moet oordelen, is of hier sprake is van een huurovereenkomst. De naam die partijen aan de overeenkomst geven is niet bepalend voor de kwalificatie huur, maar de inhoud van die overeenkomst. Een huurovereenkomst hoeft bovendien niet schriftelijk te zijn aangegaan; ook een mondelinge huurovereenkomst is rechtsgeldig.
Om te beoordelen of er in deze zaak sprake is van een huurovereenkomst, dient gekeken te worden of er is voldaan aan de definitie van een huurovereenkomst in de wet. Deze definitie staat vermeld in artikel 7:201 BW. Op grond van dit artikel is huur de overeenkomst waarbij de ene partij, de verhuurder, zich verbindt aan de andere partij, de huurder, een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie. Van belang zijn dus in beginsel twee essentialia waaraan voldaan moet zijn om te spreken van een huurovereenkomst:
- het verschaffen van gebruik van een zaak door de verhuurder, en
- het verrichten van een tegenprestatie door de huurder.
Indien één van deze vereisten ontbreekt, is geen sprake van een huurovereenkomst maar bijvoorbeeld van een bruikleenovereenkomst. Een overeenkomst van bruikleen is doorgaans eenvoudiger te beëindigen dan een huurovereenkomst, waar vaak dwingendrechtelijke bepalingen van toepassing zijn. Is wel voldaan aan de hiervoor genoemde essentialia dan is sprake van een huurovereenkomst, ongeacht dus welke naam partijen aan de overeenkomst hebben gegeven en ongeacht of deze wel of niet schriftelijk is aangegaan.
In onderhavige kwestie staat niet ter discussie dat de bovenverdieping in gebruik (I) is gegeven aan meneer X. Het geschil ziet op de vraag of er sprake is van een tegenprestatie (II).
Tegenprestatie?
De tegenprestatie bestaat bijna altijd uit betaling van een geldbedrag. Het staat echter vast dat meneer X geen huurpenningen betaalt voor het gebruik van de bovenverdieping. Maar zoals hiervoor aangegeven, heeft meneer X wel andere (aanzienlijke) kosten gemaakt.
In de rechtspraak is uitgemaakt dat een tegenprestatie niet hoeft te bestaan uit geld maar bijvoorbeeld er ook uit kan bestaan dat een huurder de verhuurder verzorgt (een tegenprestatie ‘in natura’). De tegenprestatie dient echter wel voldoende bepaalbaar te zijn (bijv. onderhoudswerkzaamheden of huishoudelijke klussen), tegenover het gebruik te staan (bijv. de tegenprestatie moet wel in verhouding staan tot het gebruik van de zaak en niet slechts sporadisch gebeuren) en substantieel zijn (bijv. dus geen symbolische vergoeding).
De rechtbank Den Haag overweegt in deze zaak dat:
“Hoewel deze bijdragen onregelmatig en verschillend van aard zijn en op zichzelf niet direct kwalificeren als tegenprestatie (…), zijn het met inachtneming van de andere bijdragen aanknopingspunten dat [meneer X] op deze manier heeft willen “betalen” voor zijn gebruik van de bovenverdieping. Daar komt bij dat deze bijdragen alsmede de gegeven kunst alle zijn behouden door [mevrouw Y].”
De rechtbank Den Haag vindt dat er in deze kwestie sprake is van een tegenprestatie en dus van een huurovereenkomst. Meneer X heeft voldoende bepaalbare (geldelijke) bedragen geleverd, die niet zonder meer los kunnen worden gezien van het gebruik van de bovenverdieping. Dat de bedragen daarbij niet volledig kostendekkend zijn, is niet van doorslaggevende betekenis omdat de tegenprestaties tezamen kunnen worden aangemerkt als reële tegenprestatie in de zin van artikel 7:201 BW.
De rechtsgeldigheid van opzegging van de huurovereenkomst door mevrouw Y dient dus beoordeeld te worden aan de hand van de huurrechtelijke regels.
Afsluitend
Het is goed om waakzaam te zijn bij het afsluiten van een overeenkomst. Zelfs als je mondeling een overeenkomst sluit en/of afspreekt dat er geen huurpenningen betaald hoeven te worden voor het gebruik van een ruimte dan nog kan er op grond van de wet sprake zijn van een huurovereenkomst. Twijfelt u? Schroom dan niet om uw overeenkomst even ter beoordeling aan mij voor te leggen of om even te sparren over uw situatie.
