Verzakkende tuin: wie betaalt het herstel?

Het onderhoud bij huurwoningen lijkt eenvoudig verdeeld. De huurder doet alle onderhoud dat in het Besluit kleine herstellingen is opgenomen. De rest is voor rekening van de verhuurder. Van deze regel mag niet ten nadele van de huurder worden afgeweken. Maar hoe zit dat bij een verzakkende tuin?

Huurder is verantwoordelijk voor de tuin

Onder de ‘kleine herstellingen’ valt (volgens vaste jurisprudentie) alles wat de gemiddelde handige huurder kan verrichten, zonder al te veel kosten of specialistische kennis. Ook is de huurder volgens dit Besluit verantwoordelijk voor het onderhoud aan tuin, oprit en erfafscheiding. Bij eerste bewoning moet de huurder ook de tuin aanleggen, met uitzondering van de aanleg van opritten en toegangspaden en het aanbrengen van een eenvoudige erfafscheiding. Ook moet de huurder de tuin (zo nodig) egaliseren en gebroken tegels vervangen.

Verzakkende achtertuin in Gouda

In de regio Gouda zakt de grond gemiddeld met 3 millimeter per jaar. Dat beïnvloedt natuurlijk de huurwoningen in deze regio. Zo ook bij een huurder van een Goudse woningcorporatie. Die heeft zelf meerdere keren de achtertuin opgehoogd, om de verzakking te compenseren. De huurder stelt tegenover de rechtbank dat dit werk nu niet meer lukt, omdat het fysiek te zwaar wordt. En het zou kostbaar zijn om hiervoor een bedrijf in te schakelen. Aan de kantonrechter in Gouda dan ook de vraag wie voor dit werk verantwoordelijk is: de huurder of de verhuurder?

Uitspraak van de kantonrechter

In een soortgelijke zaak oordeelde De Hoge Raad in 1990 nog dat in zo’n geval de verhuurder verantwoordelijk is voor het met enige regelmaat ophogen van de tuin. Om zo te vermijden dat de tuin op een gegeven moment onbruikbaar wordt en hieraan gebreken gaan kleven. Het ophogen van de tuin gedurende de duur van de huurovereenkomst wordt ook niet genoemd in het Besluit kleine herstellingen.

Maar anders dan de Hoge Raad beschouwt de kantonrechter in Gouda dit periodiek ophogen van de achtertuin als een kleine herstelling. (Bekijk hier de uitspraak.) De rechter hield er rekening mee dat deze verhuurder op verzoek van de huurder aarde en zand naast de tuin van de huurder aflevert, en dat in de huurovereenkomst nadrukkelijk was opgenomen dat het (her)ophogen van de tuin voor rekening van de huurder komt.

Ik vraag me af of deze lijn in de jurisprudentie wordt doorgezet. De in deze huurovereenkomst opgenomen bepaling dat de huurder de tuin moet (her)ophogen, is immers in strijd met het Besluit kleine herstellingen.