Verwerking van het recht op huurprijsindexering

De meeste huurovereenkomsten bevatten een indexeringsclausule waarin is bepaald dat de huurprijs jaarlijks wordt aangepast. Het komt echter geregeld voor dat de verhuurder vergeet die huurindexering daadwerkelijk door te voeren. In dit blog bespreek ik of een verhuurder met terugwerkende kracht de huurindexering kan vorderen bij de huurder.

Indexeringsclausule

In de meeste model huurovereenkomsten is een indexeringsclausule opgenomen, op grond waarvan de huurprijs jaarlijks automatisch wordt geïndexeerd conform een overeengekomen index. De Hoge Raad heeft bepaald dat een indexeringsclausule rechtsgeldig is. Het staat partijen vrij om een indexering overeen te komen: dit kan zijn conform een vooraf overeengekomen prijsindexcijfer (CPI), maar dit kan ook zijn een gefixeerd percentage (al dan niet me een cap). Slechts onder bijzondere omstandigheden is het doorvoeren van een indexering in strijd met de redelijkheid en billijkheid.

Indexering bij woonruimte

Voor sociale huurovereenkomsten voor woonruimte geldt dat een indexeringspercentage dat hoger is dan het jaarlijks door de ministier vastgestelde percentage, niet is toegestaan. Voor geliberaliseerde huurovereenkomsten woonruimte geldt sinds 1 mei 2021 de ‘Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten’. De huurprijzen van geliberaliseerde huurovereenkomsten mogen op grond van die wet jaarlijks maximaal met het niveau van inflatie plus 1% stijgen (3,3% in 2022), een andersluidende afspraak is nietig. Deze wet geldt tot in ieder geval 1 mei 2024.

Indexering met terugwerkende kracht

Sommige verhuurders komen er na een aantal jaar achter dat de huurindexering niet is doorgevoerd. Kunnen zij met terugwerkende kracht aanspraak maken op de geïndexeerde huur? Ja, in beginsel kunnen verhuurders de geïndexeerde huur vorderen, omdat de indexering ‘automatisch’ en zonder aanzegging geschiedt. Op de huurder rust een eigen verantwoordelijkheid om de hoogte van de verschuldigde huurprijs in de gaten te houden.

Rechtsverwerking

Dit is anders indien de verhuurder zijn recht op huurprijsindexering heeft verwerkt (of daarvan afstand heeft gedaan). Enkel tijdsverloop is evenwel niet voldoende om rechtsverwerking te kunnen aannemen. Daarvoor zijn bijkomende omstandigheden vereist op grond waarvan moet worden geoordeeld dat hetzij bij de schuldenaar het gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat de schuldeiser zijn recht niet meer zal uitoefenen, hetzij dat sprake is van onredelijk nadeel aan de zijde van de schuldenaar als de schuldeiser zijn aanspraak alsnog geldend zal maken. Voor een geslaagd beroep op rechtsverwerking is vereist dat verhuurder zich heeft gedragen op een wijze die onverenigbaar is met het vervolgens geldend maken van zijn vordering. Dit verweer van de huurder wordt slechts onder bijzondere omstandigheden gehonoreerd.

Zo oordeelde de kantonrechter Overijssel op 17 mei 2022 dat een huurder die meer dan 10 jaar lang huurkorting had gekregen van de verhuurder, er redelijkerwijs van mocht uitgaan dat de huurprijs over die jaren niet meer geïndexeerd zou worden en er dus gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat verhuurder afstand had gedaan van zijn recht op huurprijsindexering. De verhuurder had volgens de kantonrechter geen recht op huurprijsindexering met terugwerkende kracht.

Verjaring

Hoewel de verhuurder in beginsel met terugwerkende kracht de huurindexering kan vorderen, is dit niet onbegrensd. Op grond van artikel 3:308 BW verjaren de vorderingen tot huurindexering vijf jaar na het opeisbaar worden. De verjaringstermijn is daarmee een begrenzing voor het geldend maken van de indexeringsclausule. Hierbij geldt wel dat de geldvordering weliswaar vijf jaar na opeisbaarheid is verjaard, maar de indexering over die jaren in beginsel wel ‘gewoon’ doorloopt.

Voor vragen over huurindexering, kunt u contact met mij opnemen.