Verhuurkosten of sleutelgeld bij het sluiten van huurcontracten

De Hoge Raad heeft op 16 juli 2021 vragen beantwoord van de Amsterdamse kantonrechter (ECLI:NL:HR:2021:1157)

Inleiding

Als iemand een woning wil huren, blijkt dat de verhuurder vaak een extra betaling vraagt bij het sluiten van de huurovereenkomst. Naast de (toekomstige) kale huurprijs moet de huurder verhuurkosten of sleutelgeld betalen. Een dergelijk beding is nietig als daarmee een ‘onredelijk voordeel’ wordt bedongen door de verhuurder. Maar wanneer is er sprake van een onredelijk voordeel? Welke kosten aan de zijde van de verhuurder mogen wel en niet worden doorberekend aan de individuele huurder? In 2012 heeft de Hoge Raad over die vragen een arrest gewezen (Ymere/Nellenstein; ECLI:NL:HR:2012:BV1767). Naar aanleiding van dat arrest is in de literatuur en de rechtspraak discussie ontstaan over de uitleg van de overwegingen van de Hoge Raad. Om die reden heeft de kantonrechter Amsterdam in december 2020 om een nadere toelichting gevraagd door zogenaamde prejudiciële vragen te stellen aan de Hoge Raad (ECLI:NL:RBAMS:2020:6100).

Uitleg van artikel 7:264 BW

Het gaat om de uitleg van artikel 7:264 lid 1 BW. Dat artikellid luidt:

Elk in verband met de totstandkoming van een huurovereenkomst betreffende woonruimte gemaakt beding, niet de huurprijs betreffende, voorzover daarbij ten behoeve van een der partijen een niet redelijk voordeel wordt overeengekomen, is nietig.

Uit de wetsgeschiedenis blijkt dat de wetgever de huurder heeft willen beschermen. De huurder verkeert immers in een ongelijkwaardige positie ten opzichte van de verhuurder. De huurder wil graag een woning huren (op een krappe huurmarkt) en zal geneigd zijn om elk voorstel van de verhuurder te accepteren, hoe onredelijk ook. Maar waar ligt de grens tussen redelijk of onredelijk? Dat het bedingen van sleutelgeld (zonder dat de verhuurder iets extra’s doet voor de huurder) niet redelijk is, is wel duidelijk. En de meeste huurders zullen het wel redelijk vinden dat een verhuurder de werkelijke (beperkte) kosten van een naamplaatje in rekening brengt. Maar wat te denken van het doorrekenen van kosten voor de financiële check van de kandidaat-huurder of de kosten van het inspecteren van de woning in verband met de huurderswissel? Dan is het antwoord minder gemakkelijk.

Baatcriterium in arrest Ymere/Nellenstein

In het arrest uit 2012 in een geschil tussen de Woningstichting Ymere en de bewonersvereniging Nellenstein heeft de Hoge Raad overwogen dat als uitgangspunt moet worden genomen dat van een niet redelijk voordeel sprake is, indien tegenover het door de verhuurder bedongen voordeel (de extra betaling) geen of een verwaarloosbare tegenprestatie van de verhuurder staat. Dan heeft de huurder namelijk geen of onvoldoende baat gehad van de tegenprestatie van de verhuurder om een extra betaling te kunnen rechtvaardigen. De bedoeling van artikel 7:264 BW is natuurlijk om misbruik door verhuurders (van hun machtspositie) te voorkomen. Maar de grens tussen een redelijke en een onredelijke vergoeding is lastig te trekken. Een grotere verhuurder wordt in de praktijk geconfronteerd met exploitatie- en beheerskosten. De vraag is dan wie deze kosten moet betalen:

1. de verhuurder zelf, omdat dit nu eenmaal kosten zijn die bij de exploitatie horen (ondernemingskosten)
2. alle huurders gezamenlijk door deze kosten te verwerken in de huurprijzen (solidariteitsgedachte)
3. de individuele huurder die een huurcontract wil sluiten, omdat deze huurder baat heeft bij deze kosten (baatprincipe)

Voor elke opvatting is wel wat te zeggen. De Hoge Raad is gevraagd om te verduidelijken wat de bedoeling is.

Advies van de procureur-generaal

Op 23 april 2021 heeft procureur-generaal Langemeijer zijn advies gegeven aan de Hoge Raad (ECLI:NL:PHR:2021:427). Hij stelt dat de Hoge Raad in het arrest uit 2012 het baatcriterium heeft onderschreven. Daarbij is gewezen op het feit dat toen al drie stromingen werden onderscheiden:

1. Een stroming die iedere doorberekening van verhuurkosten afwijst, omdat het zou gaan om kosten die uit de kale huurprijs moeten worden bestreden.
2. Een stroming die als niet-redelijk aanmerkt het doorberekenen van kosten waar geen daadwerkelijke, tot voordeel van de huurder strekkende (extra) prestatie tegenover staat.
3. Een stroming die het in rekening brengen van een vergoeding voor daadwerkelijk verrichte prestaties -al dan niet op een forfaitair bepaald bedrag- aanmerkt als redelijk.

In de literatuur en de rechtspraak werd in meerderheid de tweede stroming gevolgd en de Hoge Raad zou in 2012 hebben bevestigd dat dit de juiste benadering is.

Antwoorden van de Hoge Raad

De Hoge Raad volgt het advies van Langemeijer in de beantwoording van de prejudiciële vragen. Daarmee wordt dus bevestigd dat het gaat om het baatcriterium. Het bedingen van een betaling voor een prestatie van de verhuurder, die uitsluitend of voornamelijk het eigen belang van de verhuurder dient, moet als een onredelijk voordeel worden aangemerkt. Prestaties die behoren tot de normale woningexploitatie moeten als dergelijke ‘verwaarloosbare prestaties’ van de verhuurder worden gezien. Daarmee zal de discussie niet tot een einde komen, want dergelijke begrippen zijn uiteraard voor meerdere uitleg vatbaar. Ook de antwoorden op de overige vragen brengen niet veel zekerheid. In beginsel zal elk onderdeel van de prestaties die de verhuurder levert bij het sluiten van de huurovereenkomst afzonderlijk moeten worden beoordeeld, Maar als deze tegenprestaties samen ‘onmiskenbaar’ voor de huurder zodanige baten opleveren dat het bedongen voordeel niet onredelijk is, dan kan een beoordeling per onderdeel achterwege blijven.
Verder benadrukt de Hoge Raad dat het onderzoek in twee stappen moet worden uitgevoerd:

1. Eerst moet beoordeeld worden of de tegenprestatie van de verhuurder zodanig verwaarloosbaar is (geen baat voor de huurder) dat het niet redelijk is dat daarvoor kosten worden gerekend.
2. Indien de aard van de prestatie zich in beginsel niet verzet tegen het berekenen van verhuurkosten dan zal beoordeeld moeten worden of de kosten qua hoogte redelijk zijn.

Deze uitgangspunten gelden gelijkelijk bij verhuur van woningen met geliberaliseerde en niet-geliberaliseerde huurprijzen. Dus: vrije sector en sociale huur moeten op dezelfde manier worden beoordeeld. En het feit dat de verhuurder een toegelaten instelling is, met specifieke taken op grond van de Woningwet, is slechts ‘een gezichtspunt of omstandigheid’ die meegewogen kan worden. Dat betekent niet dat er in dat geval sprake is van een andere (strengere of juist minder strenge) toetsing.

Met de beantwoording van de vragen is het kader door de Hoge Raad nader toegelicht, maar in de praktijk zullen er discussies blijven bestaan over de feiten in een individuele zaak en de toepassing van artikel 7:264 BW.