Een verhuurder moet op verlangen van een huurder gebreken verhelpen. Dat volgt uit de wet (artikel 7:206 BW). Komt de verhuurder deze verplichting niet na, dan kan de huurder via de rechter nakoming afdwingen. Het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden deed op 16 februari 2021 (ECLI:NL:GHARL:2021:1527) uitspraak in een zaak, waarbij vaststond dat er sprake was van gebreken en dat de verhuurder dit moest verhelpen. Deze uitspraak vindt u hier.
Nadat de verhuurder had geweigerd de gebreken te verhelpen, vorderde de huurder nakoming bij de rechter. Een gelopen race voor de huurder, zou je denken. Toch wijzen zowel de kantonrechter in eerste aanleg als het gerechtshof in hoger beroep de vorderingen van de huurder af. De reden? Omdat de huurder in schuldeisersverzuim verkeerde. In deze blog sta ik stil bij dit interessante leerstuk dat in de praktijk weleens over het hoofd wordt gezien.
Schuldeisersverzuim is wettelijk geregeld. In deze blog gaat het om schuldeisersverzuim dat intreedt doordat de schuldeiser (hier de huurder) zelf de nakoming door zijn schuldenaar (hier de verhuurder) blokkeert. Deze vorm van schuldeisersverzuim is geregeld in artikel 6:58 BW. Van blokkering is sprake als de verhuurder bereid en in staat is om na te komen, maar die nakoming evenwel wordt verhinderd door een aan de huurder toerekenbaar beletsel. Schuldeisersverzuim heeft vergaande gevolgen. Zo heeft een huurder die in schuldeisersverzuim verkeert (onder meer) geen recht meer op nakoming, schadevergoeding of ontbinding zolang het schuldeisersverzuim duurt. Een beroep op schuldeisersverzuim kan dus een krachtig en effectief middel zijn in de handen van een verhuurder, die meent goede redenen te hebben om zijn verplichtingen niet na te komen. Daar moet een verhuurder overigens niet te snel een beroep op doen.
In een oudere uitspraak van eveneens het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 23 oktober 2018 (ECLI:NL:GHARL:2018:9227) oordeelde het gerechtshof bijvoorbeeld dat de verhuurder niet het herstel van gebreken mocht uitstellen, omdat er een onbevredigend telefoongesprek had plaatsgevonden, waarbij de huurder zich niet netjes opstelde en waarbij de huurder vervolgens niet het initiatief nam om zelf een afspraak in te plannen voor het herstel. Dat was onvoldoende voor de huurder om in schuldeisersverzuim te komen. Dat diezelfde huurder even later de aannemer van de verhuurder de deur wees zonder overleg met de verhuurder, was dan weer wel voldoende voor verhuurder om zich op schuldeisersverzuim te kunnen beroepen. Waar de grenst ligt, is dus niet altijd meteen duidelijk.
In de zaak van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 16 februari 2021, die ik hier bespreek, had de huurcommissie al vastgesteld dat er sprake was van gebreken. De huurder vordert vervolgens in kort geding herstel van de gebreken door de verhuurder. Tijdens de zitting spreken de huurder en de verhuurder met elkaar af dat de verhuurder de gebreken gaat verhelpen. Dit wordt vastgelegd. Partijen spreken verder af dat de huurder bij die herstelwerkzaamheden niet in de woning aanwezig zal zijn. Reden hiervoor is dat de huurder de verhuurder eerder had bedreigd.
De huurder laat vervolgens via zijn advocaat weten dat hij toch bij de werkzaamheden aanwezig wil zijn. De verhuurder gaat vervolgens niet over tot herstel van de gebreken. De huurder vordert vervolgens opnieuw in kort geding om de verhuurder tot herstel te veroordelen. Zowel de kantonrechter in eerste aanleg als het gerechtshof in hoger beroep wijzen de vorderingen van de huurder af, omdat de huurder in schuldeisersverzuim was geraakt. Een schuldeiser die in schuldeisersverzuim geraakt, komt immers geen recht op nakoming toe.
In hoger beroep stelt het gerechtshof vast dat tussen partijen de afspraak is gemaakt dat verhuurder herstelwerkzaamheden betreffende de beschimmelde wanden in woon- en badkamer zou laten verrichten en dat huurder bij die werkzaamheden niet aanwezig zou zijn. Verder staat ook vast dat huurder vervolgens heeft laten weten dat hij toch aanwezig wilde zijn tijdens de werkzaamheden. Om die reden is er geen planning gemaakt voor het verrichten van de afgesproken werkzaamheden.
De kantonrechter heeft daaraan volgens het gerechtshof terecht de conclusie verbonden dat sprake is van schuldeisersverzuim aan de zijde van de huurder. Dat betekent concreet dat de vordering van huurder betreffende het herstel van de in de schimmelvorming gelegen gebreken niet toewijsbaar is, en dat de kantonrechter deze vordering terecht heeft afgewezen. Het gerechtshof bekrachtigt dit oordeel. De huurder krijgt dus ook in hoger beroep ongelijk.
Betekent de afwijzing van de vorderingen van de huurder dat de verhuurder ontslagen is uit zijn verplichtingen en dat hij de gebreken definitief niet meer hoeft te verhelpen? Nee, dat niet. De verplichting om de gebreken te verhelpen, verdwijnt niet enkel omdat de huurder in schuldeisersverzuim verkeert; de huurder kan slechts tijdelijk geen nakoming vorderen. Zodra de huurder zijn schuldeisersverzuim zuivert door toe te staan dat de verhuurder buiten zijn aanwezigheid de werkzaamheden uitvoert, zal de verhuurder alsnog tot herstel moeten overgaan. Voor meer informatie hoe dat aanzuiveren in zijn werk gaat, verwijs ik naar de uitspraak van de Hoge Raad van 11 juli 2014, ECLI:NL:HR:2014:1643.
De conclusie is dat een beroep op schuldeisersverzuim niet makkelijk wordt aangenomen, maar dat verhuurders hiermee in voorkomende gevallen niettemin een krachtig middel in handen hebben om tegenwicht te kunnen bieden in situaties waarin zij met een onredelijke opstelling van een huurder worden geconfronteerd. Huurders doen er op hun beurt verstandig aan om geen onnodige eisen of voorwaarden te verbinden aan herstel van gebreken en doen er verder ook verstandig aan om hun medewerking daaraan te verlenen.
Als huurrechtspecialist sta ik zowel huurders als verhuurders bij.
Vragen over herstel van gebreken of andere huurrecht-gerelateerde vragen? Neem dan gerust vrijblijvend contact met mij op.