Verhuur zonder huisvestingsvergunning: verhuurder betaalt de bestuurlijke boete

Inleiding

Een sociale huurwoning mag in gemeenten met schaarste alleen in gebruik worden gegeven en in gebruik worden genomen op grond van een huisvestingsvergunning. Die wordt afgegeven door de gemeente. Als de vergunning ontbreekt kan de overtreder een bestuurlijke boete krijgen als strafmaatregel. Ook kan de gemeente een last onder dwangsom opleggen om een einde te maken aan de overtreding (herstelmaatregel). Wie is dan de overtreder: de verhuurder of de huurder? En wie moet de boete betalen aan de gemeente? Daarover deed het Gerechtshof Den Haag onlangs een uitspraak.

De feiten

Een professionele en commerciële verhuurder verhuurde per 7 januari 2017 een woning in Rotterdam aan een uitzendbureau voor buitenlandse arbeiders. De gemeente had daarvoor geen huisvestingsvergunning verleend. Om die reden werd aan de huurder een bestuurlijke boete opgelegd van € 4.000. Er werd ook een last onder dwangsom opgelegd aan de huurder om een einde te maken aan de illegale situatie, zulks op straffe van een dwangsom van € 3.000. De huurder beëindigde onder dreiging van die last al in juni 2017 de bewoning, zodat er geen dwangsom werd verbeurd. Maar de huurder betaalde (na sommaties) wel de bestuurlijke boete aan de gemeente en verrekende dat bedrag met de huurprijs. De verhuurder accepteerde die verrekening niet en vorderde betaling van de huurschuld. Daarbij rees de vraag wie de boete aan de gemeente moet betalen en wie in de huurrelatie verantwoordelijk is: verhuurder of huurder?

Kantonrechter

De kantonrechter wees de vorderingen van de verhuurder inzake de huurschuld toe, omdat de huurder niet zou hebben aangetoond dat de bestuurlijke boete was betaald aan de gemeente. Er was dus geen schade en geen grond voor verrekening. In hoger beroep bleek echter dat de boete wel betaald was. Dus moest het Gerechtshof de vraag beantwoorden wie er verantwoordelijk is voor de betaling van die boete.

Gebrek aan het gehuurde

Het Hof wijst allereerst op het onderscheid tussen de bestuursrechtelijke kant en de huurrechtelijke kant. Het feit dat de huurder door de gemeente als overtreder is aangemerkt, is niet van belang voor de vraag wie er in de huurrelatie verantwoordelijk is. Volgens het Hof is er sprake van een gebrek aan het gehuurde: omdat de woning zonder huisvestingsvergunning niet gebruikt mag worden voor bewoning heeft de huurder niet het vrije genot van de woning en voldoet de verhuurder niet aan de verplichting om het gehuurde beschikbaar te stellen. De huurder krijgt dus niet wat hij mocht verwachten op grond van de huurovereenkomst.

Informatieplicht en onderzoeksplicht

Verhuurder en huurder stellen beiden dat zij niet op de hoogte waren van het feit dat een huisvestingsvergunning nodig was. De vraag is dan wie dat behoorde te weten. Het Gerechtshof komt tot de slotsom dat het de verhuurder/eigenaar is die dat behoort te weten, waarbij alle omstandigheden van het geval van belang zijn. De informatieplicht van de verhuurder en de onderzoeksplicht van de huurder spelen een rol. In dit geval weegt de informatieplicht van de verhuurder zwaarder dan de onderzoeksplicht van de huurder.

Die conclusie baseerde het Gerechtshof onder meer op de volgende feiten:
1. Verhuurder is een professionele partij, die meerdere woningen verhuurt;
2. Een professionele verhuurder behoort de lokale regelgeving te kennen;
3. Verhuurder wist dat het gehuurde bestemd was voor woonruimte;
4. De mededelingsplicht gaat vooraf aan de onderzoeksplicht: als aanbieder van de woning had verhuurder de kwaliteiten en de beperkingen moeten vermelden;
6. De huurder is geen deskundige en ook niet gevestigd in Rotterdam.

Beroep op de kleine lettertjes

De verhuurder beriep zich nog tevergeefs op de kleine lettertjes van de algemene huurvoorwaarden. Daar stond in dat de huurder het gehuurde moet gebruiken met inachtneming van de van overheidswege gestelde eisen ten aanzien van het gebruik van het gehuurde. Het Hof verwerpt dat verweer omdat partijen niet over deze voorwaarde hebben onderhandeld. Bovendien heeft de bepaling volgens het Hof een te ruime strekking, zodat niet mag worden aangenomen dat de huurder daarmee afstand deed van de wettelijke regeling met betrekking tot dit specifieke gebrek. Het gewicht van de algemeen geformuleerde uitsluitingsclausule zou te gering zijn om alle andere omstandigheden aan de kant te zetten en te concluderen dat de verantwoordelijkheid toch bij de huurder ligt. De huurder mocht verwachten dat de verhuurder hem zou informeren over het feit dat een huisvestingsvergunning nodig is. Nu de verhuurder dat heeft nagelaten is er sprake van een gebrek.

Schade

Het gebrek bestond al bij aanvang van de huurovereenkomst en de verhuurder had het gebrek behoren te kennen. Vandaar dat op grond van artikel 7:208 BW een grondslag aanwezig is voor een schadevergoeding. De schade aan de kant van de huurder is de bestuurlijke boete van € 4.000. Die moet dan ook door de verhuurder aan de huurder worden betaald (of worden verrekend). Daarvoor is ook geen voorafgaande ingebrekestelling vereist. Het gaat immers om schade en niet om het nakomen van een verplichting uit de huurovereenkomst.

Slotopmerking

Dit is slechts een voorbeeld. Het is niet gezegd dat in andere gevallen ook (altijd) geoordeeld zal worden dat de verhuurder de boete moet betalen. Ten opzichte van de gemeente zijn zowel de verhuurder als de huurder als overtreder te zien. De Huisvestingswet zegt namelijk dat het verboden is om zonder vergunning een woning in gebruik te geven (verhuurder) of in gebruik te nemen (huurder). Wie er op grond van de huurovereenkomst verantwoordelijk is zal afhankelijk zijn van de omstandigheden van het geval. Dat is voor de gemeente niet van belang. Die kan er voor kiezen om de ene of de andere partij een boete op te leggen. De gemeente kan ook besluiten om zowel de verhuurder als de huurder te beboeten.