18 juni 2021

Tijdelijke huurovereenkomst niet altijd van rechtswege te beëindigen

author

Gerard (G.J.) Scholten

feature-img

Corporaties moeten voorzichtig zijn om misbruik van bevoegdheid te voorkomen

Inleiding

Op grond van de Wet doorstroming huurmarkt 2015 kunnen vanaf 1 juli 2016 tijdelijke huurovereenkomst gesloten worden met betrekking tot woonruimte. Deze tijdelijke contracten eindigen van rechtswege (dus zonder opzegging). Voor corporaties geldt dat zij in beginsel een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd moeten sluiten. Alleen in enkele uitzonderingsgevallen kunnen zij een tijdelijke huurovereenkomst aangaan. Een van die uitzonderingen vormt de tijdelijke huurovereenkomst in verband met een laatste kans contract. Uit een vonnis in kort geding van de kantonrechter Den Bosch van 3 juni 2021 (ECLI:NL:RBOBR:2021:2672) blijkt dat dit niet wil zeggen dat de corporatie vervolgens in alle gevallen het recht heeft om de tijdelijke huurovereenkomst van rechtswege te laten eindigen. Soms brengen de omstandigheden met zich mee dat het misbruik van bevoegdheid oplevert als de corporatie de tijdelijke huurovereenkomst niet wil verlengen.

Wat was er aan de hand?

De corporatie Woonbedrijf heeft in het kader van een laatste kans een woning verhuurd aan een huurder die in het verleden slecht van betalen was. Aan de laatste kans wordt de voorwaarde verbonden dat de huurder aan alle verplichtingen zal moeten voldoen: tijdig en volledig betalen, maar ook hoofdverblijf hebben in de woning en de woning niet aan een derde onderverhuren of ter beschikking stellen. Als blijkt dat de huurder aan alle voorwaarden voldoet, dan zal de tijdelijke huurovereenkomst na een proefperiode van 1 jaar (8 mei 2020 tot en met 7 mei 2021) worden voortgezet voor onbepaalde tijd.

Verboden onderverhuur of ingebruikgeving?

In maart 2021 wordt tijdens een huisbezoek niet de huurder aangetroffen maar een onbekende man en vrouw. De vrouw verklaart dat zij geen huur betalen aan de huurder; alleen de kosten van de nutsvoorzieningen worden betaald. De vrouw verklaart ook dat zij geen idee heeft waar de huurder woont. De huurder zou geen sleutel hebben van de woning. Hij zou wel af en toe de post komen halen. Uit de inrichting van de woning bleek dat er niets aanwezig was dat duidde op gebruik van de woning door de huurder.

Omdat Woonbedrijf van mening is dat er sprake is van verboden onderverhuur of ingebruikgeving neemt zij contact op met de huurder. Dat leidt tot het uiten van bedreigingen door de huurder, maar ook tot een klacht van de huurder over een medewerkster van Woonbedrijf. Zij zou hebben gezegd dat de tijdelijke huurovereenkomst voor onbepaalde tijd wordt verlengd, als de huurder voor tijdige betaling zorgt. En dat heeft de huurder gedaan. Woonbedrijf heeft dus ten onrechte het einde van de tijdelijke huurovereenkomst aangezegd per 7 mei 2021. De huurder wil niet ontruimen en dus vordert Woonbedrijf in kort geding de ontruiming.

In die procedure komt de huurder met het verhaal dat hij een kortstondige relatie heeft gehad met de vrouw die in de woning werd aangetroffen met een andere man. Nadat die relatie was geëindigd wilde de huurder de vrouw niet direct op straat zetten. De huurder ging zelf met vakantie naar Turkije en liet de vrouw enige tijd in zijn woning wonen. Dan had zij de gelegenheid om iets anders te zoeken. De vrouw heeft vervolgens een relatie gekregen met een andere man, met wie zij op 23 maart 2021 in de woning van de huurder werd aangetroffen. Pas op 18 april 2021 heeft de vrouw zich ingeschreven op het adres van haar nieuwe partner en is zij bij hem gaan wonen.

Het oordeel van de kantonrechter

De kantonrechter komt tot de conclusie dat het te ver gaat om in een kort geding de huurder tot ontruiming te veroordelen, omdat er twijfels zijn over de vraag of de huurder de woning al dan niet in strijd met de afspraken ter beschikking heeft gesteld aan de vrouw en de man. De verklaringen van de huurder en de vrouw zullen in een bodemprocedure beter moeten worden gecontroleerd.

De kantonrechter overweegt het volgende:

  1. Een corporatie moet in beginsel een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd sluiten.
  2. Een laatste kans contract is echter per definitie een tijdelijke
  3. Als de huurder op de juiste wijze aan het einde van de tijdelijke huur wordt herinnerd, dan eindigt de tijdelijke huurovereenkomst in beginsel op de afgesproken einddatum.
  4. Echter: onder omstandigheden kan een corporatie misbruik van bevoegdheid maken door de tijdelijke huurovereenkomst niet te verlengen.

De kantonrechter blijkt van mening te zijn dat zich een dergelijke situatie voordoet. Het verhaal van de huurder wordt kennelijk niet zo ongeloofwaardig gevonden dat de kantonrechter een ontruiming op zijn plaats vindt. In een kort geding procedure kan een huurder al vrij snel voldoende twijfel zaaien. Ook met tamelijk onaannemelijke verklaringen. Want hoe geloofwaardig is het verweer van de huurder, gezien de inrichting van de woning ten tijde van het huisbezoek en de oorspronkelijke verklaringen van de vrouw? En hoe geloofwaardig zijn de later aangepaste verklaringen? Waarom is de vrouw niet direct op het adres van haar nieuwe partner gaan wonen? Daar komt bij dat de huurovereenkomst een verbod bevat voor de huurder om een derde in de woning te laten inwonen.

Conclusie

Corporaties moeten zich beseffen dat zij slechts in bijzondere situaties een tijdelijke huurovereenkomst mogen sluiten en dat het ook dan nog zo kan zijn dat zij verplicht zijn om die tijdelijke huurovereenkomst om te zetten in een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.

 

 

author

Gerard (G.J.) Scholten

Gerard is de specialist op het gebied van huurrecht en levert maatwerk aan gemeentelijke overheden en particulieren op het gebied van bestuursrecht, waaronder omgevingsrecht. Gerard heeft onder meer de buitengerechtelijke ontbinding van huurovereenkomsten na gemeentelijke sluiting vanwege drugsoverlast op de kaart ...
Delen

overig nieuws_