Soms zet de redelijkheid en billijkheid de wettekst aan de kant

Inleiding

In het huurrecht gelden veel ingewikkelde regels. Deze regels zijn vaak dwingend en kunnen dus niet buiten werking worden gesteld in het huurcontract. Maar soms vindt de rechter de uitkomst zo onredelijk, dat hij de redelijkheid en de billijkheid zwaarder laat wegen dan de tekst van de wet. Dat is echter wel uitzonderlijk. In een vonnis van de kantonrechter Haarlem van 22 juni 2022 is een voorbeeld te vinden (ECLI:NL:RBNHO:2022:5725).

Wat was er aan de hand?

De huurder van een gemeubileerde woning werd geconfronteerd met ernstige lekkage. Hij beklaagde zich regelmatig bij zijn verhuurder (en diens beheerder), maar die kwamen maandenlang niet in actie. Pas na ruim 8 maanden kwam de verhuurder een keer kijken. Hij maakte een gat in het plafond om te onderzoeken waar de lekkage vandaan kwam en vertrok weer. Er werden geen herstelmaatregelen genomen. Huurder blijft klagen, maar omdat dit niets uithaalt, besluit de huurder uiteindelijk te vertrekken. Hij zegt de huur op per 1 november 2020 en betaalt de laatste drie maanden geen huur meer vanwege de erbarmelijke toestand van de woning. In verband met de lekkage kan de huurder de slaapkamer niet gebruiken; hij slaapt noodgedwongen in de woonkamer. De verhuurder doet alsof er niets aan de hand is en vordert bij de rechter bijna 5000 euro van de vertrokken huurder. Op de drie maanden huurachterstand geeft hij nog wel een korting van 20%, vanwege alle overlast, maar naast 80% van de huur vordert de verhuurder herstelkosten aan de woning.

Verweer van de huurder

De huurder wijst natuurlijk op de gebreken die hij aan de verhuurder heeft gemeld en waarmee niets is gedaan. Hij stelt dat er zoveel mis was met de woning dat hij terecht geen huur meer heeft betaald over de laatste drie maanden. Een korting van 20% is niet genoeg. Hij zegt dat hij de huur heeft opgeschort vanwege de gebreken en dat hij deze huur ook niet meer wil betalen.

Standpunt van de verhuurder

De verhuurder vindt dat hij de huurder voldoende is tegemoetgekomen met de huurkorting van 20%. Bovendien wijst de verhuurder op het feit dat de wet nu eenmaal een vervaltermijn kent in artikel 7:257 BW. Een huurder die gebreken heeft aan zijn huurwoning zal eerst de verhuurder op de hoogte moeten stellen en de gelegenheid moeten bieden om de gebreken te verhelpen. Doet de verhuurder dat niet, dan heeft de huurder de mogelijkheid om een huurprijskorting te verzoeken (bij de Huurcommissie) of te vorderen (bij de kantonrechter). Daar moet de huurder echter niet te lang mee wachten, want er geldt een vervaltermijn van zes maanden na de aanvang van de dag volgend op die waarop de huurder van het gebrek kennis heeft gegeven aan de verhuurder. Dus als de huurder zijn verhuurder op de hoogte heeft gesteld van de gebreken en hij wil een huurkorting over de maanden augustus tot en met oktober 2020, dan moet de huurder er wel voor zorgen dat hij op tijd bij de Huurcommissie of de rechter aanklopt. Dat had de huurder in deze zaak niet gedaan: hij had opgezegd, de laatste drie maanden niet betaald en was vertrokken.

Het oordeel van de kantonrechter

De rechter stelde vast dat de huurder voldoende had geklaagd en dat de verhuurder niet adequaat had gereageerd. Dit betekent dat de huurder de huurbetaling terecht had opgeschort. De gebreken waren ook zo ernstig dat een volledige opschorting van de huur op zijn plaats was. Die opschorting is dan eigenlijk bedoeld om de verhuurder te prikkelen om in actie te komen en de gebreken te verhelpen. Maar de volgende vraag is nog of de huurder uiteindelijk de opgeschorte huur ook niet behoeft te betalen.

Het uitgangspunt daarbij is dat hij de opgeschorte huur alsnog moet betalen, wanneer de gebreken zijn opgelost, tenzij de huurder tijdig een huurprijsvermindering heeft gevraagd. En aan die laatste voorwaarde was in dit geval niet voldaan. Dus zou de huurder in beginsel verplicht zijn om de laatste drie maanden toch nog te betalen, zij het dat de verhuurder bereid was om een korting van 20% te verlenen.

Corrigerende werking van de redelijkheid en de billijkheid

Dat vond de rechter een zodanig onredelijke uitkomst dat hij op grond van de redelijkheid en de billijkheid tot de conclusie kwam dat de huurder niets meer behoefde te betalen. Daarmee zette de rechter de vervaltermijn dus aan de kant. Nogmaals, dat is vrij uitzonderlijk, maar dat zal een gevolg zijn geweest van de ernst van de gebreken en de lakse houding van de verhuurder. De gebreken hadden blijkbaar zo’n inbreuk gemaakt op het huurgenot van de huurder (en dat ook gedurende een lange tijd) dat de rechter het niet redelijk vond dat de huurder nog zou moeten betalen over de laatste 3 maanden van de huurovereenkomst. De gebreken waren ook zo ernstig dat de huurder ten einde raad had besloten om de huur op te zeggen en te vertrekken. Onder dergelijke omstandigheden is het begrijpelijk dat de rechter de huurder niet wil tegenwerpen dat hij heeft verzuimd om binnen de termijn van 6 maanden naar de Huurcommissie of de kantonrechter te stappen.

Vervaltermijn geldt niet bij vrije sector woningen

Tot slot: de vervaltermijn geldt alleen bij sociale huurwoningen. Wanneer het gaat om een vrije sector woning met een huurprijs boven (thans) € 763,47 per maand, dan kan de huurder dus ook nog buiten de termijn van 6 maanden een huurprijsvermindering wegens gebreken vorderen. Het is een beetje onduidelijk of het in deze zaak ging om een sociale huurwoning of een vrije sector woning. Het lijkt erop dat de huurprijs bij aanvang van de huurovereenkomst in januari 2016 meer dan € 710,68 was (de destijds geldende grens), zodat het een vrije sector woning betreft. Dan had de huurder nog wel een (tegen)vordering tot huurprijskorting kunnen (en moeten) instellen. Dat blijkt hij niet gedaan te hebben, maar de rechter helpt hem met de conclusie dat het ‘naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is’ dat hij de huur nog zou moeten betalen.