Perikelen omtrent ontbinding aannemingsovereenkomst: zo hoort het!

Beëindiging aannemingsovereenkomst

In een vorige blog (lees deze blog hier) stond ik stil bij de voortijdige beëindiging van een aannemingsovereenkomst. Daarin gaf ik aan dat voor de opdrachtgever ontbinding van de overeenkomst financieel gunstiger is dan opzegging. Keerzijde is dat het ook onbedoeld nadelige gevolgen kan hebben. Een ontbinding die niet goed of onterecht wordt ingeroepen kan namelijk als gevolg hebben dat de opdrachtgever blijft zitten met een niet afgemaakt werk waar hij wel de volledige aanneemsom (min besparingen) voor moet betalen! Dat was het geval in de uitspraak die ik mijn vorige blog besprak. Het mes van de ontbinding snijdt dus aan twee kanten.

Uitspraak rechtbank Amsterdam waarbij de ontbinding wel goed ging

In dit blog besteed ik aandacht aan een uitspraak van de rechtbank Amsterdam van 30 maart 2022 (ECLI:NL:RBAMS:2022:1657) waarbij de ontbinding wel goed afliep voor de opdrachtgever. Aan de hand van deze uitspraak bespreek ik een aantal belangrijke stappen die de opdrachtgever goed moet doorlopen wil de ontbinding kansrijk zijn, en bespreek ik ook de mogelijke valkuilen voor zowel de opdrachtgever als de aannemer.

Redenen voor succes en mogelijke valkuilen

Belangrijke reden waarom de ontbinding hier door de rechter geldig werd bevonden is omdat opdrachtgever aan de aannemer, nadat de aannemer haar werkzaamheden heeft beëindigd en niet meer heeft hervat, een redelijke termijn heeft gesteld om alsnog de resterende werkzaamheden uit te voeren en gebreken te herstellen. Nadat de aannemer vervolgens aangaf dat deze termijn niet realistisch was, heeft de opdrachtgever vervolgens de aannemer opnieuw een termijn gesteld om duidelijk aan te geven wanneer zij de werkzaamheden dan wel zou kunnen uitvoeren. Omdat de aannemer ook dit heeft nagelaten te doen, en evenmin heeft laten weten dat en waarom zij niet in staat zou zijn om binnen de gestelde termijn een planning aan te leveren, komt de rechtbank tot de conclusie dat de aannemer in verzuim is geraakt met de nakoming van haar (kern)verplichtingen uit de aannemingsovereenkomst en dat de ontbinding dus in beginsel gerechtvaardigd was. Het is dus essentieel dat de aannemer in verzuim is voordat er kan worden ontbonden. Daarvoor zijn verschillende routes. Dit is er één van. Hier is dus de les voor zowel de aannemer als de opdrachtgever om de andere partij zo veel als redelijkerwijs mogelijk is de gelegenheid te geven alsnog zijn of haar verplichtingen na te komen. In de praktijk zie ik dat dit vaak niet gebeurd omdat partijen op enig moment ‘er wel genoeg van hebben’ of ‘klaar zijn met elkaar’, maar deze houding kan dus aan beide kanten juridisch behoorlijk zwaar bestraft worden.

De aannemer probeerde zichzelf nog vrij te tekenen door het standpunt in te nemen dat hij zijn werk heeft neergelegd, en dat ook mocht doen, omdat de opdrachtgever niet aan zijn betalingsverplichtingen zou hebben voldaan. De aannemer vorderde daarom eerst betaling van de resterende termijnen van de aanneemsom voordat hij bereid was om het werk voort te zetten. Dit mocht de aannemer volgens de rechtbank echter niet als voorwaarden stellen. De opdrachtgever had namelijk toen de opdrachtgever het werk neerlegde al meer betaald dan hij op grond van de overeenkomst en de voortgang van het werk verplicht was om te doen. De aannemer heeft dit dus onterecht als voorwaarde verbonden voor het afmaken van het werk. Ook dit is een fout die in de praktijk geregeld voorkomt aan beide kanten: aannemers enerzijds maken vaak de fout dat zij (betaling)voorwaarden verbinden aan het afmaken van het werk of het herstellen van gebreken die zij niet mogen stellen en opdrachtgevers anderzijds maken geregeld de fout dat zij de aannemer voorschrijven hoe het werk of het herstel moet worden uitgevoerd terwijl dat iets is dat de aannemer in beginsel zelf moet kunnen bepalen.

Vervolgens bepaalt de rechtbank de gevolgen van de ontbinding. Dit komt er op neer dat de aannemer de schade moet vergoeden die de opdrachtgever lijdt als gevolg van de ontbinding. Dit laat zich in de praktijk echter niet altijd even makkelijk vaststellen. De rechtbank schat dit schadebedrag hier op € 35.633,66. De rechtbank kon dit echter alleen doen omdat de opdrachtnemer de stand van het werk tijdig had laten opnemen door een deskundige en vervolgens een andere deskundige een berekening heeft laten maken van de kosten voor voltooiing van het werk. Ook dit gaat in de praktijk geregeld fout, doordat er buiten afwezigheid van de aannemer of niet tijdig (en soms helemaal niet) een rapport wordt opgesteld. De rechtbank kan dan de vorderingen afwijzen of overgaan tot benoeming van een deskundige. Ik adviseer daarom zowel aannemers als opdrachtgevers om tijdig een rapport op te laten maken waaruit de stand van het werk blijkt op het moment van beëindiging of het stilzetten van het werk en om daarbij ook de andere partij in de gelegenheid te stellen bij de opname aanwezig te zijn. Een voorlopig deskundigenbericht kan soms ook aan te raden zijn.

De uitkomst is dat de aannemer alles bij elkaar meer aan schade en kosten moet vergoeden dan het totale bedrag van de aanneemsom! Dit was voor de aannemer te voorkomen geweest. Andersom geldt dat als de opdrachtgever niet de juiste stappen had doorlopen, die ik hieronder nogmaals op een rijtje zet, dat de uitkomst ook had kunnen zijn dat hij de volledige aanneemsom had moeten betalen voor een werk dat nog bij lange na niet af is.

Tips en tricks van Tomlow Advocaten voor een geslaagde ontbinding

Een opdrachtgever die voornemens is om een aannemingsovereenkomst te ontbinden, raad ik aan om tenminste de volgende stappen te doorlopen:

1. Stel vast dat de aannemer is tekortgeschoten. Het moet gaan om voldoende ernstige tekortkomingen.
2. Stel vast dat de aannemer in verzuim is. Hiervoor is het vaak nodig om de aannemer schriftelijk in gebreke te stellen. Mits mogelijk en niet te bezwaarlijk, is het aan te raden om de aannemer schriftelijk te vragen om het werk alsnog deugdelijk uit te voeren binnen een bepaalde termijn en als de aannemer aangeeft dat dit niet mogelijk is om de aannemer dan direct een termijn te stellen waarbinnen hij kan aangeven wat er dan wel en binnen welke termijn mogelijk is.
3. Geeft de aannemer aan dat hij bereid is om het werk af te maken binnen een redelijke termijn? Stel de aannemer dan ook daadwerkelijk in de gelegenheid om dit te doen. Verbindt geen onnodige of onredelijke voorwaarden hieraan.
4. Geeft de reactie of houding van de aannemer alsnog aanleiding voor ontbinding? Zorg er dan voor dat de ontbinding goed wordt verwoord. Een verkeerd verwoordde ontbinding kan namelijk ook als opzegging worden uitgelegd, met alle nadelige gevolgen die daar bij horen. In sommige gevallen moet de rechter de ontbinding uitspreken.
5. Laat een deskundige op tijd de stand van het werk vastleggen. Nodig de aannemer daarvoor uit en stuur het rapport of proces-verbaal van opname zo spoedig mogelijk naar de aannemer.
6. Laat een deskundige, bijvoorbeeld een onafhankelijke andere aannemer, op tijd een rapport opstellen waaruit blijkt wat de kosten zullen zijn van het afmaken van het werk door een derde.
7. In sommige situaties is het wenselijk om een voorlopig deskundigenbericht te verzoeken aan de rechtbank.

Let op: advisering over beëindiging van een aannemingsovereenkomst vereist maatwerk! Bovenstaande opsomming is dan ook alleen maar bedoeld als een leidraad. Laat altijd een gespecialiseerde bouwrechtadvocaat uw situatie beoordelen.

Ben je een opdrachtgever of aannemer, en heb je nog vragen over deze uitspraak, of over andere vastgoedrechtelijke onderwerpen? Neem dan gerust contact met mij op. Ik sta als bouwrecht advocaat geregeld opdrachtgevers, aannemers, ontwerpers en andere bouwdeelnemers bij in bouwrechtelijke kwesties.