Pas op met keurmerk leegstandbeheer: anti-kraak is soms toch huur!

Tijdelijk gebruik van woonruimte, in afwachting van sloop of herontwikkeling. Een bekend fenomeen waar veel vastgoed partijen en woningcorporaties regelmatig mee te maken hebben.

Tijdelijke verhuur

Voor tijdelijke verhuur bestaan een aantal mogelijkheden, waaronder verhuur onder de Leegstandwet of met gebruikmaking van tijdelijke huurovereenkomsten voor maximaal 2 jaar of 5 jaar (resp. zelfstandige of onzelfstandige woonruimte).

Soms zijn deze verhuur mogelijkheden helaas niet beschikbaar of onvoldoende om een complex of een woning tijdelijk te laten gebruiken, maar tegelijkertijd wel zeker te weten dat er tijdig kan worden opgeleverd voor realisatie van de plannen. In dat geval kan anti-kraak, of bruikleen, een goede optie zijn.

Leegstandbeheerder

Er zijn in de markt behoorlijk wat partijen die dit aanbieden. En bij veel partijen is zeker juridische expertise in huis om dit juridisch sluitend te kunnen aangaan. Echter, er moet ook iets worden verdiend. Wanneer de pandeigenaar niets hoeft te betalen voor leegstandbeheer, terwijl er ook geen huurovereenkomsten kunnen worden gesloten, moet er toch op de een of andere manier geld binnenkomen om de kosten van het leegstandbeheer te dekken en winst te genereren.

Keurmerk leegstandbeheer

Leegstandbeheerders verwijzen vaak naar het keurmerk leegstandsbeheer.

Op zichzelf is het keurmerk een uitstekend initiatief. Wanneer een leegstandbeheerder zich hierbij aansluit, geeft dit garanties ten aanzien van de kwaliteit van het leegstandbeheer. Zo weten de eigenaren en gebruikers van leegstaande panden dat ze met een betrouwbare partij te maken hebben, die zich houdt aan de rechten en plichten die bij goed leegstandbeheer horen, aldus de stichting keurmerk leegstandbeheer op haar website.

Maar: op basis van het keurmerk mag een bedrag van maximaal € 190,26 per maand in rekening worden gebracht aan de gebruiker van een woning. Of € 264,25 per maand wanneer de kosten voor nutsvoorzieningen niet door de gebruiker zelf worden betaald.

Huur of bruikleen?

De vraag rijst vervolgens, of dit bedrag niet als tegenprestatie voor het gebruik van de woning moet worden beschouwd, in plaats van als betaling van de kosten die verbonden zijn aan het leegstandbeheer. In het eerste geval is er hoogstwaarschijnlijk sprake van huur; in het laatste geval van bruikleen. Het verschil is enorm; bij huur hoort huurbescherming van de gebruiker. Met als waarschijnlijk gevolg dat de opdrachtgever de woning niet tijdig leeg kan krijgen wanneer de sloop of herontwikkeling gaat starten.

De algemene bepalingen van de leegstandbeheerder sluiten aansprakelijkheid voor de hierdoor ontstane schade vaak uit, of beperken deze vaak tot een bedrag dat niet in verhouding staat tot de schade van de opdrachtgever.

In een recent arrest van het Gerechtshof Den Haag oordeelde het Hof dat de aan de gebruiker in rekening gebrachte kosten ter hoogte van € 150,- per maand, niet konden worden verantwoord door de leegstandbeheerder. Om die reden was er sprake van huur, en niet van bruikleen.

Conclusie

De pandeigenaar doet er goed aan om niet uitsluitend te vertrouwen op de toezeggingen van de leegstandbeheerder en op het keurmerk leegstandbeheer, maar een eigen inschatting te maken over de risico’s die zijn verbonden aan het in gebruik geven van woonruimte tegen een vergoeding.

Meer weten over tijdelijke verhuur, anti-kraak en leegstandbeheer? Neem gerust contact met ons op.