Overlast; onbedoeld een (aller)laatste kans?!

Een huurder van een sociale huurwoning met psychiatrische en verslavingsproblematiek veroorzaakt ernstige overlast die onder meer bestaat uit geluidsoverlast, hinderlijk, agressief, intimiderend en seksueel overschrijdend gedrag. De woningbouwvereniging sommeert eerst het gedrag te staken en waarschuwt de huurder voor de mogelijke gevolgen indien hij zijn gedrag niet verandert. Vervolgens legt de woningbouwvereniging de huurder een gedragsaanwijzing op om de overlast te beperken.

De klachten van omwonenden houden evenwel aan. De woningbouwvereniging biedt om die reden een nieuwe woning aan en sluit met de huurder een huurovereenkomst met aanvullende voorwaarden. De overlast duurt desalniettemin voort, ondanks de pogingen van de woningbouwvereniging en GGD om hulp te bieden. De maat is vol en de woningbouwvereniging vordert in kort geding primair ontruiming en subsidiair een gedragsaanwijzing c.q. voorwaardelijke ontruiming (de huurder moet bij overtreding van de gedragsaanwijzing de woning binnen 14 dagen ontruimen). Wordt deze huurder (onnodig) nog een (aller)laatste kans geboden?

Het oordeel

De voorzieningenrechter in Haarlem oordeelt op 18 mei 2021 dat de klachten laten zien dat het woongenot van omwonenden in zeer ernstige mate wordt aangetast. Hij acht het verontrustend dat de overlast lijkt toe te nemen, en zelfs kinderen worden lastiggevallen door de huurder. Ook meent de voorzieningenrechter dat de woningbouwvereniging zich het lot en welzijn van de huurder in vergaande mate heeft aangetrokken (door o.a. het geven van diverse waarschuwingen, gedagsaanwijzingen en het aanbieden van een nieuwe woning). Het is volgens de rechter begrijpelijk dat de grens meer dan bereikt is.

De voorzieningenrechter oordeelt vervolgens:
“Het lijdt geen twijfel dat iedere bodemrechter zal oordelen dat de overlast op zich ruim voldoende is om ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming te rechtvaardigen.”

Kortom, de overlast was structureel en ernstig van aard, dus de ontruiming wordt toegewezen?

De uitweg via de subsidiaire vordering

De voorzieningenrechter stelt vervolgens dat zijn maatschappelijke verantwoordelijkheid met zich brengt dat hij de ogen niet kan sluiten voor de kwetsbare positie van de huurder. Hij vreest dat de huurder bij ontruiming op straat komt te staan en het behandeltraject van de huurder wordt gestaakt, en dat is maatschappelijk niet aanvaardbaar volgens de voorzieningenrechter. Tegelijkertijd stelt de rechter dat het een hard gelag is voor omwonenden als de ontruiming niet wordt toegewezen. De voorzieningenrechter grijpt om die reden de subsidiaire vordering van de woningbouwvereniging – tot het opleggen van een vergaande gedragsaanwijzing – aan om de huurder (wederom) een laatste kans te bieden.

De gedragsaanwijzing

De gedragsaanwijzing is zeer gedetailleerd uitgewerkt. Het wordt de huurder bijvoorbeeld verboden ‘verder ontkleed dan in korte broek of zwembroek in zijn tuin te staan en zich anders dan gekleed op straat te begeven.’ Bij overtreding van de gedragsaanwijzing binnen een jaar, mag de woningbouwvereniging het gehuurde na sommatie op een termijn van 14 dagen ontruimen. Zij moet dan wel concreet (kunnen) aangeven welke regel is overtreden en hoe en op grond van welke feitelijkheden dat is geconstateerd.

Onbedoeld een allerlaatste kans geboden?

De woningbouwvereniging heeft de voorzieningenrechter met haar subsidiaire vordering tot het opleggen van een gedragsaanwijzing een ‘escape’ gegeven. De rechter mag volgens de Hoge Raad een voorwaardelijke beslissing namelijk niet ambtshalve geven, maar slechts indien deze beslissing is gevorderd of verzocht, dan wel in de vordering of het verzoek besloten ligt. Als alleen (onvoorwaardelijk) ontruiming was gevorderd, dan had de voorzieningenrechter niet tot een voorwaardelijke ontruiming kunnen oordelen, en was – gelet op het oordeel van de rechter dat iedere bodemrechter de huurovereenkomst zal ontbinden – de ontruiming van de woning hoogstwaarschijnlijk toegewezen. Het is de vraag of het oordeel van de voorzieningenrechter ‘maatschappelijk verantwoord’ uitpakt: als de huurder ná een jaar de overlast hervat kan hij niet (direct) worden ontruimd en als de huurder binnen het jaar al overlast veroorzaakt is het verdere leed bij de omwonenden immers al geleden.

Voor vragen over de aanpak van overlast van huurders, kunt contact met mij opnemen.