Opzegging huur woonruimte. Verduidelijking van enige wettelijke regels door de Hoge Raad

Eindigt een door de rechter verlengde huurovereenkomst voor bepaalde tijd van rechtswege? Kan een rechter het tijdstip van het einde van de huurovereenkomst vaststellen tegen een datum die is gelegen vóór die van zijn uitspraak? In zijn recente arrest van 18 februari 2022 (ECLI:NL:HR:2022:270) heeft de Hoge Raad hierin duidelijkheid geschept.

Waar gaat de casus over?

Verhuurder heeft de huurovereenkomst met zijn huurder op grond van dringend eigen gebruik opgezegd tegen 1 juni 2017 (artikel 7:274 lid 1 onder c BW). De relatie van de verhuurder is beëindigd, zodat hij graag zijn woning weer zelf wil gaan bewonen (met zijn kinderen). De huurovereenkomst met de huurder geldt inmiddels voor onbepaalde tijd. Omdat de huurder niet met de opzegging instemt, stapt de verhuurder naar de rechter. De verhuurder vordert dat de rechter het tijdstip zal vaststellen waarop de huurovereenkomst zal eindigen.

Hoe zit het juridisch ook alweer?

In de wet staan opzeggingsgronden opgenomen op grond waarvan de verhuurder de huurovereenkomst kan opzeggen. Een van die opzeggingsgronden is “dringend eigen gebruik”. Om als verhuurder met succes een beroep te doen op deze opzeggingsgrond dient voldaan te zijn aan drie voorwaarden:

1. De verhuurder heeft het gehuurde dringend nodig voor eigen gebruik;
2. De huurder kan andere passende woonruimte verkrijgen;
3. De verhuurder heeft de woonruimte zo dringend nodig, dat van hem na afweging van alle betrokken belangen niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd.

Wordt de vordering van de verhuurder toegewezen dan bepaalt de rechter de datum waarop de huurovereenkomst eindigt (en moet de huurder het gehuurde ontruimen).

Als de vordering van de verhuurder wordt afgewezen, beslist de rechter of de huurovereenkomst voor (een door hem vast te stellen) bepaalde tijd of voor onbepaalde tijd wordt verlengd.

In de praktijk komt een verlenging voor bepaalde tijd niet vaak voor. Veel vaker wordt door de rechter geoordeeld dat de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd wordt verlengd. In dat geval geldt er op grond van artikel 7:277 lid 2 BW een opzegverbod van 3 jaar voor de verhuurder voordat hij de huurovereenkomst opnieuw kan opzeggen. Als de rechter de huurovereenkomst voor bepaalde tijd verlengd, kan de verhuurder niet eerder opzeggen dan 3 maanden voor het einde van de tijd waarvoor is verlengd.

Terug naar de casus.

Kantonrechter

De kantonrechter overweegt dat de verhuurder de dringendheid van het eigen gebruik van de woning voldoende aannemelijk heeft gemaakt. De verhuurder heeft echter niet bewezen dat er in de omgeving passende woonruimte voor de huurder kan worden verkregen. De kantonrechter wijst daarom de vordering van de verhuurder af en beslist dat de huurovereenkomst op grond van artikel 7:273 lid 2 BW van rechtswege wordt verlengd voor bepaalde tijd en wel voor de duur van 12 maanden, te weten tot 29 maart 2019. Hierbij is van belang dat de huurder de huurovereenkomst destijds voor bepaalde tijd is aangegaan, met daarna de mogelijkheid om de woning te kopen. Huurder heeft zich vanaf het begin moeten realiseren dat de verhuurder op een gegeven moment een gerechtvaardigd belang zou hebben om de huurovereenkomst te beëindigen, aldus de kantonrechter.

Gerechtshof

Op het moment dat het gerechtshof over deze zaak oordeelt, is de periode van 12 maanden, waarvoor de huurovereenkomst is verlengd (te weten tot 29 maart 2019), al ruim een jaar verstreken. Aangezien het vonnis van de kantonrechter niet uitvoerbaar bij voorraad was verklaard, zat de huurder op dat moment nog gewoon in de woning.

Het gerechtshof overweegt dat het er niet toe doet of er wel of geen passende woonruimte voor de huurder aanwezig is, want de huurovereenkomst zou toch wel geëindigd zijn op de door de kantonrechter vastgestelde en de reeds op dat moment verstreken datum van 29 maart 2019. Immers:

• Als er wel passende woonruimte is dan moet de rechter het tijdstip vaststellen waarop de huurder de woning dient te ontruimen. De termijn van ontruiming zou in dat geval door het hof niet later zijn vastgesteld dan op een langere termijn dan 12 maanden, dus ook uiterlijk 29 maart 2019 (de huurovereenkomst zou per die datum zijn geëindigd);
• Als er geen passende woonruimte is dan zou het hof de huurovereenkomst ook niet voor onbepaalde tijd hebben verlengd maar net als de kantonrechter voor bepaalde tijd. Het hof zou de huurovereenkomst dan tevens maximaal met een jaar hebben verlengd, dus ook tot 29 maart 2019 (de huurovereenkomst zou per die datum zijn geëindigd).

Het gerechtshof heeft het vonnis van de kantonrechter vervolgens op 9 juni 2020 bekrachtigd.

Hoge Raad

De verhuurder gaat in cassatie.

De rechtsopvattingen van het hof zijn onjuist. De Hoge Raad overweegt dat de verlenging van de huurovereenkomst voor bepaalde tijd als bedoeld in artikel 7:273 lid 2 BW niet tot gevolg heeft dat de overeenkomst na ommekomst van de bepaalde tijd van rechtswege eindigt. Op grond van artikel 7:277 lid 2 BW brengt een verlenging voor bepaalde tijd mee dat de verhuurder de huurovereenkomst niet eerder kan opzeggen dan 3 maanden voor het einde van de tijd waarvoor is verlengd. In dat geval zal de verhuurder de huurovereenkomst opnieuw moeten opzeggen met inachtneming van een opzegtermijn (waarvan de lengte afhankelijk is van de duur van de huurovereenkomst). Stemt de huurder niet in met deze opzegging dan zal de verhuurder opnieuw de gang naar de rechter moeten maken.

Daarnaast kan een rechter de beëindigingsvordering niet toewijzen tegen een datum die is gelegen vóór die van zijn uitspraak (dus tegen 29 maart 2019 terwijl de datum van de uitspraak 9 juni 2020 betrof).

Afsluitend

Alhoewel de verhuurder de huurovereenkomst met zijn huurder al tegen 1 juni 2017 had opgezegd, is er anno 2022 nog steeds geen duidelijkheid over de vraag of de huurovereenkomst wel of niet rechtsgeldig is opgezegd. Ondanks alle gerechtelijke procedures daartoe. De Hoge Raad heeft de kwestie nu terug verwezen naar een ander gerechtshof, dat de verdere behandeling van deze casus zal afwikkelen. Wordt vervolgd…

Mocht je vragen hebben over de formaliteiten die een huuropzegging met zich meebrengen dan wel over een daadwerkelijke huuropzegging zelf, schroom dan niet om contact met ons op te nemen.