Huuropzegging van een huurder ongeldig vanwege druk uitgeoefend door verhuurder?

Kan een huurder terugkomen op zijn huuropzegging als de huuropzegging tot stand komt onder druk van de verhuurder? In een recente uitspraak (die u hier kunt lezen) heeft zowel de kantonrechter als het gerechtshof Den Haag geoordeeld dat dit onder omstandigheden het geval kan zijn. In deze blog sta ik stil bij deze uitspraak.

Wat was er aan de hand?

Huurster huurt een sociale huurwoning van een woningstichting. Huurster onderverhuurt vervolgens haar woning via Airbnb. Dat is niet toegestaan op grond van de toepasselijke huurvoorwaarden.

Verhuurder komt hierachter en nodigt de huurster uit voor een persoonlijk gesprek. Tijdens dit gesprek krijgt huurster de keus van verhuurder om de huurovereenkomst zelf op te zeggen met een termijn van twee maanden. Zij mag dan de inkomsten uit de onderverhuur zelf houden. Doet de huurster dat niet, dan geeft verhuurder alvast aan een ontruimingsprocedure te zullen starten en afdracht van de uit de onderverhuur verkregen huuropbrengsten te gaan vorderen.

De huurster zegt meteen de huurovereenkomst op door een huurbeëindigingsformulier te ondertekenen. De dag erna krijgt de huurster spijt. Zij laat aan verhuurder weten dat zij zich in een zeer kwetsbare toestand bevond en onder dwang haar handtekening onder het beëindigingsformulier had gezet en dat ze toch niet akkoord gaat met de opzegging van de huurovereenkomst. De advocaat van de huurster vernietigt vervolgens de huurovereenkomst wegens dwaling en/of misbruik van omstandigheden.
Hierbij doen de huurster en haar advocaat een beroep op de volgende omstandigheden:

• Huurster was (zichtbaar) zeer emotioneel tijdens dit gesprek (zij moest huilen) en was naar eigen zeggen niet in staat helder te denken;
• Huurster zou hebben gevraagd of zij er nog een dag over na mocht denken. De medewerker van verhuurder zou hebben aangegeven dat dit mocht, maar dat huurster dan de woning binnen een maand in plaats van twee maanden zou moeten verlaten;
• Het gesprek heeft maximaal 20 minuten heeft geduurd, terwijl de betreffende medewerker van verhuurder duidelijk liet blijken haast te hebben. Hij was inmiddels zijn spullen gaan inpakken en had zijn jas gehaald;
• Huurster zou hebben aangegeven dat zij de huurovereenkomst helemaal niet wilde beëindigen, waarop haar zou zijn verteld door de medewerker van verhuurder dat zij bij een juridische procedure kansloos zou zijn;
• Huurster zou zijn verteld dat in de algemene huurvoorwaarden is opgenomen dat er een zero tolerance beleid is en dat het standaard is in dit soort situaties dat je je huis wordt uitgezet. Er was volgens huurster geen tijd om het contract en de algemene huurvoorwaarden door te lezen of om advies aan iemand te vragen;
• Huurster zou van tevoren niet op de hoogte zijn geweest van het doel van het gesprek;
• Aan huurster zou zijn verteld dat zij altijd nog bezwaar kon maken.
  Verhuurder vordert bij de kantonrechter ontruiming van de woning. Dat doet verhuurder op twee gronden: primair is de ontruimingsvordering gebaseerd op de opzegging van de huurovereenkomst door huurster; secundair is de ontruimingsvordering gebaseerd op de wanprestatie door de huurster (de verboden onderhuur).

Wat vindt de kantonrechter?

De kantonrechter geeft in eerste aanleg de huurster gelijk. De kantonrechter oordeelt dat verhuurder er niet gerechtvaardigd op heeft mogen vertrouwen dat de wil van de huurster was gericht op de beëindiging van de huurovereenkomst. Verhuurder had vanwege haar maatschappelijke positie moeten onderzoeken of de huurster de huurovereenkomst daadwerkelijk wilde opzeggen. De opzegging van de huurovereenkomst was daarom niet rechtsgeldig, aldus de kantonrechter. Ook is de kantonrechter van oordeel dat de tekortkoming van de huurster (de verboden onderverhuur) te gering was om de ontruiming te rechtvaardigen. Verhuurder laat het er niet bij zitten en gaat in hoger beroep bij het gerechtshof.

Wat vindt het gerechtshof?

Het gerechtshof volgt het oordeel van de kantonrechter en komt ook tot het oordeel dat de huuropzegging niet geldig is. Volgens het gerechtshof is met de hiervoor genoemde omstandigheden de druk op de huurster aanzienlijk opgevoerd. Nu er voorts sprake is geweest van het prijsgeven van de eigen woning, zonder een behoorlijke mogelijkheid van overleg, kunnen al deze omstandigheden bij elkaar bij verhuurder niet het gerechtvaardigd vertrouwen hebben gewekt dat de schriftelijke beëindigingsverklaring de wil van huurster vertegenwoordigde, aldus het gerechtshof. Het gerechtshof overweegt dat dit overigens nog losstaat van het feit of de door de betreffende medewerker van verhuurder verstrekte informatie helemaal correct was, althans of huurster deze informatie in de gegeven omstandigheden behoorlijk heeft kunnen begrijpen.
Afgevraagd kan worden of de redenering en de juridische gronden waarop dit oordeel is gebaseerd, wel kloppen. Anders dan de rechtbank en het gerechtshof ben ik namelijk van mening dat de wil van de huurster en de verklaring die zij heeft afgelegd, wel degelijk allebei op de huurbeëindiging waren gericht. Zij wilde de huur opzeggen en heeft dat vervolgens ook verklaard door het (naar ik aanneem: volstrekt duidelijke) huurbeëindigingsformulier te ondertekenen. De huuropzegging was dus naar mijn mening gewoon geldig. Vervolgens hadden de rechtbank en het gerechtshof moeten beoordelen of huurster zich met succes op de vernietiging van die (op zichzelf geldige) huuropzegging heeft beroepen als gevolg van de omstandigheden waaronder die huuropzegging is gedaan. Bij een succesvolle vernietiging was de uitkomst overigens onder de streep hetzelfde geweest, namelijk dat de verhuurder de huurster niet aan haar huuropzegging kan houden.

Huurster moet alsnog ontruimen

Hoewel de huurster van het gerechtshof deels gelijk krijgt, moet zij alsnog de woning ontruimen. Het gerechtshof is namelijk, anders dan de kantonrechter, van mening dat de onderverhuur via Airbnb, wel de ontbinding van de huurovereenkomst en de gevorderde ontruiming rechtvaardigt. Het gaat namelijk niet aan om een dergelijke, schaarse, woning in strijd met de regels financieel uit te buiten (ook niet voor betrekkelijk korte tijd), aldus het gerechtshof. Dit oordeel van het gerechtshof valt in lijn met de rechtspraak van andere rechters op dit vlak, waarbij de illegale onderverhuur van sociale woonruimte streng wordt bestraft.

Welke les hieruit te trekken?

Het loopt in deze procedure dus alsnog goed af voor de verhuurder. Voor de huurster loopt het niet goed af. Dat komt omdat het gerechtshof de verboden onderverhuur voldoende ernstig vindt voor ontruiming. Maar het is duidelijk dat de verhuurder het met een beroep op de huuropzegging alleen niet had gered. Die was volgens zowel de kantonrechter als het gerechtshof onder dusdanig kwalijke omstandigheden tot stand gekomen, dat de verhuurder er niet op mocht vertrouwen dat de huurster daadwerkelijk de wil had om de huur te beëindigen en dat de verhuurder dus had moeten accepteren dat de huurster de dag erna hierop terugkwam. Zoals gezegd, kan ik mij niet vinden in de redenering en de gronden waarop de kantonrechter en het gerechtshof tot dit oordeel komen. Duidelijk is wel dat zowel de kantonrechter als het gerechtshof vindt dat de verhuurder niet op deze manier had mogen handelen. Dus ook in het geval waarbij een huurder zelf de huur opzegt, kunnen er juridische complicaties ontstaan. Daarom is het verstandig om in dit soort trajecten zo vroeg als mogelijk deskundig juridisch advies in te winnen.

Neem contact met mij op als u vragen heeft over een huurbeëindiging of als u andere vragen heeft met betrekking tot het huurrecht.