6 december 2016

Huurders bewegen tot het verlenen van medewerking aan renovatie

author

Frank (F.J.) Ringnalda

feature-img

Verhuurders zoals woningcorporaties willen met enige regelmaat werkzaamheden uitvoeren aan hun woningen. Als sprake is van onderhoud op verzoek van een huurder, is dat vaak geen probleem. Maar als een verhuurder complexmatig onderhoud of renovatie wil uitvoeren, zijn er nog wel eens huurders die weigeren om daaraan de benodigde medewerking te verlenen. Zo ook bij een huurder van een grote verhuurder (woningcorporatie) die ik bijstond.

Werkzaamheden en medewerking

De verhuurder wilde in en aan de woning zowel dringende (onderhouds)werkzaamheden uitvoeren, als renovatiewerkzaamheden. Aan dringende werkzaamheden moeten huurders in principe steeds hun medewerking verlenen (artikel 7:220 lid 1 BW). Bij renovatiewerkzaamheden geldt de verplichting om medewerking te verlenen slechts nadat de verhuurder aan de huurder een redelijk voorstel heeft gedaan (artikel 7:220 lid 2 BW).

Het complexgewijze renovatievoorstel van artikel 7:220 lid 3 BW

Bij renovatie van een bouwkundige eenheid met tien of meer woningen en/of bedrijfsruimten, kan de verhuurder een complexgewijs voorstel doen. Kort gezegd houdt dit in dat een verhuurder aan de huurders van het complex een voorstel doet voor de renovatie. Als meer dan 70% van de huurders met dat voorstel instemt, wordt het voorstel vermoed redelijk te zijn. De verhuurder deelt vervolgens aan de huurders mee dat meer dan 70% heeft ingestemd. Na die mededeling hebben de huurders die niet hebben ingestemd acht weken de tijd om de redelijkheid van het voorstel (jegens hen) te laten toetsen. Doen zij dit niet, dan staat de redelijkheid vast. Op het moment dat de redelijkheid vaststaat, heeft verhuurder dus een redelijk voorstel gedaan en moeten de huurders meewerken aan de renovatiewerkzaamheden.

Met enige regelmaat weigert een huurder medewerking te verlenen aan de werkzaamheden. Als de acht wekentermijn is verlopen, is die medewerking vaak betrekkelijk eenvoudig af te dwingen bij de rechter. Zorg er daarbij overigens voor dat de potentiële niet-meewerkers tijdig in beeld zijn om een procedure te starten, zodat je geen onnodige en kostbare vertraging lijdt.

De casus

In ons geval was een complexgewijs voorstel gedaan, waarmee meer dan 70% van de huurders had ingestemd. Dit was medegedeeld aan de huurders. Toen de termijn van acht weken bijna was verstreken, startte een huurder een bodemprocedure om de redelijkheid van het voorstel jegens hem te laten toetsen. De verhuurder had echter gepland om kort na de acht weken termijn te starten. Een bodemprocedure zou beslist te lang duren om af te wachten, maar de redelijkheid – en daarmee de verplichting om mee te werken – stond nog niet vast jegens deze huurder.

Omdat de verhuurder overtuigd was van de redelijkheid van zijn voorstel, zijn we een kort geding gestart. In dat kort geding hebben we gevorderd, ondanks dat de redelijkheid nog niet vast stond, dat de huurder medewerking moest verlenen aan de renovatiewerkzaamheden. Om dat te onderbouwen hebben we alle in de bodemprocedure aangevoerde bezwaarpunten die het voorstel volgens de huurder onredelijk zou maken, uitvoerig weerlegd.

De voorzieningenrechter ging daarin mee. Omdat er geen punten meer waren die het voorstel onredelijk zouden maken jegens de betreffende huurder, concludeerde ze dat het gedane voorstel redelijk was. Omdat verhuurder bovendien had laten zien dat hij schade zou leiden en de overige huurders meer hinder zouden ondervinden bij langer uitstel, hoefde de bodemprocedure niet te worden afgewacht.

De huurder werd daarom veroordeeld om medewerking te verlenen. Als hij geen medewerking zou verlenen, kon verhuurder de huurder tijdelijk ontruimen op grond van artikel 558 Rv. Dat wil zeggen dat verhuurder zich met behulp van de deurwaarder toegang kan verschaffen tot de woning en alles kan doen wat nodig is voor de uitvoering van de werkzaamheden, zo lang dat nodig is. Tot een daadwerkelijk ontruiming van de huurder leidt dat overigens vrijwel nooit.

Uitspraak en vragen

De volledige (geanonimiseerde) uitspraak is hier te vinden.

Heeft u vragen over de verplichting van huurders om medewerking te verlenen of over het afdwingen daarvan? Neem dan contact op met een van onze advocaten.

author

Frank (F.J.) Ringnalda

Frank is specialist op het gebied van huurrecht (woonruimte en bedrijfsruimte) en vastgoedrecht in brede zin, waaronder bouwrecht. Hij treedt veel op voor professionele verhuurders, zoals woningcorporaties en beleggers. Frank heeft vijf jaren bij een groot advocatenkantoor in Amsterdam gewerkt op het gebied van ...
Delen

overig nieuws_