Het Didam-arrest en reeds gesloten overeenkomsten

Strekking van het Didam-arrest

Op 26 november 2021 wees de Hoge Raad het zogenaamde Didam-arrest. De Hoge Raad oordeelde dat overheden bij verkoop van onroerend goed alle (potentieel) gegadigden gelijke kansen moet bieden. Het gelijkheidsbeginsel is één van de algemene beginselen van behoorlijk bestuur dat ook in het civiele recht doorwerkt. Overheden zullen bij verkoop van onroerend goed, aan de hand van objectieve, toetsbare en redelijke criteria tot de selectie van een koper moeten komen.

Kort geding Gemeente Nieuwegein (ECLI:NL:RBMNE:2022:1017)

Op 18 maart deed de voorzieningenrechter van de rechtbank Midden-Nederland uitspraak in een kort geding. Het volgende stond ter discussie.

De Gemeente Nieuwegein verkocht op 25 november 2020 een kavel (A2) op een bedrijvenpark aan Shell. De eiser in dit kort geding, ook een potentiële koper van deze kavel, vordert dat aan de koopovereenkomst geen uitvoering wordt gegeven en dat alsnog een selectieprocedure plaatsvindt die voldoet aan de criteria zoals die door de Hoge Raad in het Didam-arrest zijn geformuleerd.

De Gemeente Nieuwegein stelt zich, onder andere, op het standpunt dat ten tijde van het tot stand komen van de koopovereenkomst met Shell, de eisen zoals die volgen uit het Didam-arrest nog niet bekend waren. Het zou volgens de Gemeente Nieuwegein gaan om nieuwe regels. De gemeente meent dat het juist tot rechtsonzekerheid zou leiden als op grond van deze “nieuwe regels” een reeds gesloten koopovereenkomst wordt teruggedraaid.

De voorzieningenrechter

De voorzieningenrechter oordeelt dat er geen sprake is van nieuwe regels. Op het moment van verkoop was de Gemeente Nieuwegein al gebonden aan het gelijkheidsbeginsel. De Hoge Raad vult dit beginsel nader in. Deze invulling van bestaand recht kan echter niet worden gezien als nieuwe regelgeving. De gemeente had dus objectieve, toetsbare en redelijke selectiecriteria moeten hanteren.

De voorzieningenrechter overweegt dat de Gemeente Nieuwegein niet op voorhand duidelijk heeft gemaakt dat zij criteria hanteerde bij de verkoop van kavel A2, laat staan welke. De voorzieningenrechter oordeelt vervolgens dat deze handelwijze van de gemeente in strijd is met het gelijkheidsbeginsel en daarmee onrechtmatig jegens de eiser.

Alsnog een transparante selectie

De voorzieningenrechter stelt vast dat het kavel (A2) nog niet aan Shell is geleverd en verbiedt de gemeente om uitvoering te geven aan de koopovereenkomst met Shell. In plaats daarvan beveelt de voorzieningenrechter dat de gemeente alsnog het juiste traject zal volgen om tot de selectie van een koper te komen. Daarbij zullen vooraf bekend gemaakte objectieve, toetsbare en redelijke criteria worden gehanteerd.

De voorzieningenrechter is zich ervan bewust dat de Gemeente Nieuwegein als gevolg van deze beslissing mogelijk tekort zal schieten in haar verplichtingen jegens Shell. De voorzieningenrechter oordeelt dat echter van ondergeschikt belang.

Conclusie

De eerste rechterlijke uitspraak over de reikwijdte van het Didam-arrest is helder. Reeds gesloten overeenkomsten, van voor het Didam-arrest, kunnen worden aangetast als niet aan het gelijkheidsbeginsel is voldaan op de wijze zoals die in het Didam-arrest is uitgewerkt. De voorzieningenrechter stelt dat, bij wijze van ordemaatregel, voorlopig geen uitvoering mag worden gegeven aan de overeenkomst met Shell. Dat is een weinig juridische duiding van de consequenties. Het beantwoordt in ieder geval niet de vraag of de overeenkomst nietig of vernietigbaar is.

De vraag is of de voorzieningenrechter de overeenkomst ook zou hebben aangetast als daaraan al wel uitvoering was gegeven, als de grond al aan Shell zou zijn geleverd. Dat lijkt, zeker gelet op het voorlopig karakter van een uitspraak in kort geding, niet voor de hand te liggen.