Contractuele medehuurder: samen thuis, samen (er)uit?

Als de huurovereenkomst met meer dan één contractspartij is gesloten, is sprake van contractuele medehuur. Hoe zit het ook al weer met de rechten en plichten van de contractuele medehuurder? En hoe moet een huuropzegging door de huurder of de verhuurder plaatsvinden? In dit blog worden de spelregels rondom contactuele medehuur besproken.

Hoofdelijke aansprakelijkheid

Iedere partij die als (mede)huurder op de huurovereenkomst vermeld staat is hoofdelijk aansprakelijk voor de nakoming van alle verplichtingen uit de huurovereenkomst. Dit geldt ook als dit niet expliciet in de huurovereenkomst is opgenomen.

De Hoge Raad heeft al op 9 december 2005 geoordeeld dat het bij niet-nakoming van een verplichting uit de huurovereenkomst (vanwege de hoofdelijke aansprakelijkheid) niet relevant is wie van de huurders tekortschiet. Het tekortschieten van één van de contractuele medehuurders kan dus ook de andere medehuurder(s) worden tegengeworpen. Voor de aansprakelijkheid is zelfs niet van belang of de medehuurder op de hoogte was van het tekortschieten van de andere medehuurder.

Voor de vraag of vervolgens de ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is ten aanzien van de medehuurder die niet zelf is tekortgeschoten, kan de wetenschap bij de ene huurder van het tekortschieten door de andere huurder wel meewegen. Ook andere omstandigheden kunnen maken dat ontbinding ten aanzien van de niet-tekortschietende medehuurder niet rechtvaardig wordt geacht. Zo oordeelde de rechtbank Rotterdam recent bij vonnis van 2 april 2021 dat ontbinding ten aanzien van de contractuele medehuurder niet gerechtvaardigd was, omdat zij niet zelf was tekortgeschoten, zij het overlastgevende gedrag van de medehuurder niet kon voorkomen en zij zelf ook wilde dat de medehuurder uit het gehuurde zou vertrekken.

Opzegging van de huurovereenkomst

De opzegging van een huurovereenkomst door een verhuurder dient gericht te zijn aan de huurder. Een verhuurder die de huurovereenkomst met contractuele medehuurders wil opzeggen, zal de huurovereenkomst dan ook aan alle contractuele medehuurders afzonderlijk moeten opzeggen.

Voor de contractuele medehuurder geldt als uitgangspunt dat deze niet de mogelijkheid heeft om zich door opzegging van zijn aansprakelijkheid uit de huurovereenkomst te bevrijden. De opzegging van de huurovereenkomst door de contractuele medehuurders dient gezamenlijk te worden gedaan, tenzij partijen in de huurovereenkomst anders zijn overeengekomen (zie vonnis van de rechtbank Midden-Nederland van 16 oktober 2019).

Toewijzing van de woning

Hoe werkt het dan als je als contractuele medehuurder de huur wil opzeggen, maar de andere huurder in de woning wil blijven? Of als je met je contractuele medehuurder ruzie krijgt en de woning aan jou alleen toegewezen wil krijgen?

De rechtbank Amsterdam heeft op 25 maart 2021 de prejudiciële vraag gesteld aan de Hoge Raad, of de contractuele medehuurders (die niet getrouwd of geregistreerd partner zijn) kunnen vorderen dat de woning aan áán van de medehuurders wordt toegewezen. Daarnaast is de vraag gesteld of een dergelijke uitspraak ook werking heeft tegenover de verhuurder, die immers bij die procedure tot toewijzing geen procespartij is. In de lagere rechtspraak is geoordeeld dat ook de contactuele medehuurders (die niet getrouwd of geregistreerd partner zijn) toewijzing van het huurderschap kunnen vorderen, maar het is wachten op het oordeel van de Hoge Raad.

Voor vragen over contractuele medehuur, kunt contact met mij opnemen.