Bescherming van jongvolwassen weeskinderen in het huurrecht

Inleiding

Regelmatig verschijnen er berichten in het nieuws over het feit dat jongvolwassen weeskinderen niet mogen blijven wonen in de huurwoning van hun overleden ouder. Daarop wordt vaak met verontwaardiging gereageerd. Mede om die reden zijn er maatregelen genomen door oud-minister Ollongren en is er bovendien een initiatief wetsvoorstel ingediend door enkele kamerleden: de Wet huurbescherming weeskinderen. De bedoeling van deze maatregelen en plannen is om de jongvolwassen weeskinderen meer bescherming te bieden. De vraag is echter of dat met deze maatregelen lukt.

Aanvulling van artikel 22a Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 (22a Rtiv)

Een woningcorporatie mag slechts een tijdelijke huurovereenkomst sluiten met door de minister aangewezen categorieën van huurders. Die categorieën zijn per 21 december 2021 uitgebreid met huurders van wie hun overleden bloedverwant in opgaande lijn in de eerste graad of hun voogd een woongelegenheid van de toegelaten instelling huurde en die op het tijdstip van dat overlijden hun hoofdverblijf in die woongelegenheid hadden.

Daarmee wordt aan de corporaties de mogelijkheid geboden om aan achterblijvende weeskinderen tijdelijk een woning te verhuren. Dat kan de woning van de overleden huurder zijn, maar dat kan ook een andere woning zijn. Dit is echter niet meer dan een mogelijkheid. De wijziging schept geen verplichtingen.

• Gedragscode verhuurders

Om het wat dwingender te maken heeft de minister door een groep experts een Gedragscode laten opstellen voor verhuurders. De vraag is echter wat de waarde van die Gedragscode is en op welke wijze de minister de nakoming daarvan wil afdwingen. Een feit is wel dat de organisatie van corporaties (Aedes) de Gedragscode heeft onderschreven. De minister kan in ieder geval geen invloed uitoefenen op het beleid van particuliere verhuurders en beleggers.

De Gedragscode beveelt de volgende handelwijze van corporaties aan:

1. Als de woning van de overleden ouder ‘passend’ is voor de achterblijvende wees, dan biedt de corporatie op de kortst mogelijke termijn voor die ouderlijke woning een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd aan. De woning moet dan aansluiten bij de huishoudsituatie van de wees en de huurprijs moet betaalbaar zijn.
2. Als de woning ‘niet passend’ is voor de wees, biedt de corporatie eveneens op de kortst mogelijke termijn een tijdelijke huurovereenkomst aan voor de ouderlijke woning. Uiterlijk direct na afloop van die tijdelijke huurovereenkomst (voor maximaal 2 jaar) of zoveel eerder als mogelijk en gewenst door de wees biedt de corporatie een passende woning aan binnen de eigen portefeuille in de vorm van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.
3. In het tweede geval moet de corporatie er voor zorgen dat de ouderlijke woning betaalbaar is voor de wees, gedurende de periode van de tijdelijke huurovereenkomst. Dit betekent kennelijk dat de corporaties de huurprijs zo nodig moeten verlagen gedurende de tijdelijke huurovereenkomst, al wordt dat niet met zoveel woorden gesteld in de gedragscode.

In de praktijk zal moeten blijken in hoeverre de corporaties de aanbevelingen gaan opvolgen. Indien zij dat doen, worden zij namelijk door de minister gedwongen om te handelen in strijd met andere wettelijke voorschriften, zoals artikel 7:268 van het Burgerlijk Wetboek en de regel uit de Huisvestingswet dat een schaarse betaalbare woning alleen op basis van een huisvestingsvergunning in gebruik mag worden genomen en gegeven. Aan die aspecten heeft de minister geen aandacht besteed.

Wetsvoorstel Wet huurbescherming weeskinderen

Een drietal Kamerleden vindt dat de maatregelen van de minister niet ver genoeg gaan en heeft om die reden een initiatief wetsvoorstel ingediend.

Dat initiatiefwetsvoorstel (Memorie van Toelichting) bevat de volgende voorstellen

1. In artikel 54c Woningwet wordt een ‘informatieplicht’ voor de corporaties opgenomen: zij moeten aan iedere achterblijvende bewoner in de woning van een overleden huurder een aangetekende brief sturen met informatie over zijn ‘contractuele rechten en plichten’, aldus het voorgestelde artikel. Dit terwijl het gaat om achterblijvers die op grond van de wet geen ‘contractuele rechten of plichten’ hebben.
2. In artikel 54d Woningwet wordt gesteld dat de corporatie met bepaalde aangewezen achterblijvers (jongvolwassen wezen van 16 tot en met 27 jaar) de (bestaande) huurovereenkomst moet voortzetten, totdat deze achterblijvende wees de leeftijd van 28 jaar heeft bereikt. Hoewel wordt gesproken over ‘voortzetting’ van de huurovereenkomst blijkt dat de corporatie in bepaalde gevallen verplicht is om de huurprijs te verlagen, zodat deze ook betaalbaar is voor jongvolwassen wezen tot 23 jaar.
3. In artikel 7:274 lid 1 wordt een extra opzeggingsgrond voorgesteld door toevoeging van onderdeel g. Daarmee wordt het mogelijk om de door het weeskind voortgezette huurovereenkomst op te zeggen vanwege het feit dat dit weeskind de leeftijd van 28 jaar heeft bereikt.

Het initiatief wetsvoorstel lijkt slecht doordacht te zijn en is bovendien op bepaalde punten onbegrijpelijk geformuleerd. Hoewel de wens om weeskinderen te beschermen sympathiek is, houdt de gekozen weg geen rekening met allerlei andere belangen die spelen. Bovendien is het wetsvoorstel juridisch niet juist. Er worden in de Woningwet ‘aanwijzingen’ gegeven door de minister aan de corporaties, maar de regels van het huurrecht en de regels van de Huisvestingswet worden niet aangepast. Dat maakt dat de voorgestelde artikelen op gespannen voet staan met deze regels van het huurrecht en de Huisvestingswet.

Ook de minister heeft bij de aanbieding van de hierboven genoemde Gedragscode nadere wetgeving aangekondigd om de aanwijzingen aan de corporaties beter afdwingbaar te maken. Wellicht dat in dat wetsvoorstel wel aandacht zal worden geschonken aan de huurrechtelijke bepalingen en aan het aspect van de huisvestingsvergunning. Alleen dan zullen de achterblijvende jongvolwassen weeskinderen daadwerkelijk beschermd worden en ook zelf met succes een vordering kunnen instellen, indien de verhuurder onvoldoende oog heeft voor hun belangen.

Overigens wordt er ten onrechte de indruk gewekt dat het met name de corporaties zouden zijn die zich niet altijd redelijk opstellen en dat het probleem minder zou spelen bij particuliere verhuurders of beleggers. De praktijk laat zien dat dit een onjuiste veronderstelling is. Corporaties bieden in veel gevallen andere passende woonruimte aan de achterblijvende weeskinderen. Het is ook zeer de vraag of het wenselijk is om corporaties te dwingen om niet-passende woonruimte te verhuren aan de weeskinderen, al is dat dan slechts ‘tijdelijk’.