15 juni 2020

Deel VII: Ontruimen huurwoning, hoe gaat de rechter daarmee om?

author

Vera (V.C.) Hartkamp

feature-img

Deze blog maakt deel uit van een reeks waarin de actuele jurisprudentie wordt bijgehouden over de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de huurwoning in Corona-tijden.

De Corona-tijd is inmiddels te onderscheiden in de periode vóór 1 juni 2020 (deel I, deel II, deel III, deel IV en deel V) en de periode na 1 juni 2020 (deel VI).

Tijdelijke regeling voor handel- en kantonzaken

De reden voor dit onderscheid is terug te vinden in de Tijdelijke Regeling voor handel- en kantonzaken, opgesteld door het Landelijk Overleg Vakinhoud (LOV’s). Tot 1 juni 2020 gold voor huurzaken woonruimte dat er geen ontruiming mocht worden uitgesproken, tenzij er sprake was van een ‘superspoedeisende’ situatie. Uit mijn reeks blijkt dat dit een rekbaar begrip is. De Tijdelijke Regeling was een richtlijn waar rechters meerdere malen van afweken. Altijd afhankelijk van de feiten en omstandigheden van het geval.

Voor de periode ná 1 juni 2020 is de Tijdelijke Regeling aangepast. Op dit moment gelden bij de beoordeling van een ontruimingsvordering de volgende uitgangspunten:

  • Na 1 juni 2020 wordt er in woonruimtezaken weer beslist op vorderingen tot ontruiming, waarbij de rechter goed kijkt naar de persoonlijke omstandigheden van de huurder;
  • In een toewijzend vonnis wordt een ontruimingstermijn van minimaal twee weken opgenomen;
  • In alle voor 1 juni 2020 aangehouden zaken waarbij de huurder niet is verschenen, moet de verhuurder een recente opgave van de huurachterstand doen. Is de huurder wel verschenen, dan wordt hij in de gelegenheid gesteld om te reageren op de opgave van de huurachterstand.

Uitspraak 23

Rechtbank Amsterdam 18 mei 2020. NB. deze uitspraak is voor 1 juni gewezen. Huurder huurt van woningcorporatie Ymere een woning in Amsterdam. Er is sprake van overlastklachten, bestaande uit geluidsoverlast in de nachtelijke uren en vervuiling en vernieling van de gemeenschappelijke zaken, zoals het trappenhuis, deuren en sloten. Huurder stelt echter dat hij dezelfde overlast ervaart van zijn buren, maar onderbouwt dit verder niet. Ymere brengt een verklaring van de vorige verhuurder van huurder in. Tijdens die huurrelatie was ook sprake van geluidsoverlast.

Wat doet de rechter?

De rechter stelt dat de huurder onvoldoende onderbouwt dat hij overlast zou ervaren van zijn buren. Voor de voorzieningenrechter staat vast dat de huurder ernstige overlast veroorzaakt en wijst de gevorderde ontruiming toe. De Rechtbank verwijst expliciet naar de Tijdelijke Regeling, maar stelt dat het hier gaat om een ‘superspoedeisende’ zaak, zodat de ontruiming kan worden uitgesproken. Wel wordt een termijn van 2 maanden in acht genomen (onduidelijk is welke termijn is gevorderd, maar vermoedelijk geen 2 maanden).

Uitspraak 24

Rechtbank Oost-Brabant 29 mei 2020. NB. deze uitspraak is voor 1 juni gewezen. Executiegeschil. Tussen woningcorporatie ‘Thuis te Eindhoven en de huurder is een huurovereenkomst gesloten. Op 26 maart 2020 bepaalde de rechtbank dat de huurwoning mag worden ontruimd, vanwege overlast door de huurder. Via deze procedure probeert de huurder dit te voorkomen. Er is bij huurder sprake van verslavingszorg en een behandeltraject, dat volledig wordt doorkruist door een ontruiming. Daarbij heeft de rechtbank niets gezegd in het vonnis over het staken van ontruimingen tijdens de coronacrisis.

Wat doet de rechter?

De ontruiming mag doorgaan. Er is een lange procedure op tegenspraak gevoerd. Het ingrijpende karakter is een evident gevolg van een uitgesproken ontruiming. Voor huurder is dat niet anders. Daarbij heeft ‘Thuis zelf bepaald om de ontruiming pas op 2 juni 2020 uit te voeren, in plaats van direct eind maart / begin april. Ten slotte acht de rechter het bij zijn oordeel van belang dat de huurder zich tot op heden schuldig maakt aan overlast. Zelfs het ontruimingsvonnis leidde niet tot een gedragsverandering.

Uitspraak 25

Rechtbank Overijssel 29 mei 2020. NB. deze uitspraak is voor 1 juni gewezen. Er wordt een huurovereenkomst gesloten op basis van opzettelijk onjuiste mededelingen van de huurder. Op het moment dat de verhuurder hier achterkomt, vernietigt hij de huurovereenkomst op grond van dwaling. Omdat de huurder het gehuurde niet verlaat, vordert de verhuurder in kort geding ontruiming van de woning vanwege verblijf zonder recht en/of titel.

Wat doet de rechter?

De huurder verschijnt niet. De rechter oordeelt kort. De huurovereenkomst is door de verhuurder terecht vernietigd en de ontruiming wordt toegewezen. Over de coronacrisis overweegt de rechtbank als volgt. Tot 1 juni 2020 worden in beginsel geen ontruimingen uitgesproken, tenzij het gaat om een superspoedeisende zaak. Dat is hier aan de orde, zo oordeelt de rechter. Het verzoek om een ontruimingstermijn van 5 dagen wordt toegewezen.

Uitspraak 26

Rechtbank Rotterdam 11 juni 2020. Dit is de meest recente uitspraak tot nu toe. Sinds 8 oktober 2002 huurt huurder van woningcorporatie Woonstad te Rotterdam een huurwoning met een prijs van € 442,54 per maand. Op 19 november 2019 vindt er een politie-inval plaats in het gehuurde en wordt een in werking zijnde hennepkwekerij aangetroffen. Het gaat om 240 planten, 21 transformatoren 26 assimilatielampen en diefstal van energie. Een behoorlijk professionele kwekerij dus. Vanaf december 2019 betaalt de huurder geen huur meer. De achterstand is opgelopen tot € 3.054,13. Woonstad vordert ontruiming.

Wat doet de rechter?

Ook in deze zaak verschijnt de huurder niet. De rechter volgt alle standpunten van Woonstad en wijst de ontruiming toe met een termijn van 5 dagen. De rechtbank noemt in de uitspraak echter niets over Corona en/of de Tijdelijke Regeling. Als de rechter dat wel had gedaan, dan was het waarschijnlijk een gelijksoortige opmerking geweest als hiervoor vermeld over uitspraak 25. In ieder geval vormt de Tijdelijke Regeling geen belemmering voor de ontruiming.

Conclusie

Na bestudering van weer vier uitspraken lijkt het alsof de crisis ten einde is. De rechter heeft in alle vorderingen de ontruiming toegewezen. Er wordt gemakkelijk ‘superspoedeisendheid’ aangenomen. Zelfs zonder inachtneming van de voorgeschreven termijn van veertien dagen.

Zit u met een probleem en wilt u de situatie bespreken? Bel ons via 030-252 1802.

author

Vera (V.C.) Hartkamp

Vera is specialist op het gebied van huurrecht, verbintenissenrecht en bestuursrecht. Vera beantwoordt tevens verhuurdersvragen op het gebied van het privacyrecht. Vera adviseert en procedeert veel en geeft regelmatig cursussen. In het verleden heeft zij drie jaar gewerkt bij de Centrale Raad van Beroep en vier ...
Delen

overig nieuws_