27 mei 2020

Deel V: Ontruimen huurwoning, hoe gaat de rechter daarmee om?

author

Vera (V.C.) Hartkamp

feature-img

Deze blog maakt deel uit van een reeks waarin de actuele jurisprudentie wordt bijgehouden over de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de huurwoning in Corona-tijden. Lees deel I, deel II, deel III en deel IV. In deze blog behandel ik 4 uitspraken.

Tijdelijke regeling voor handel- en kantonzaken

Eerst even kort het kader, zoals opgenomen in mijn deel I van de reeks:

De rechtbank publiceerde een aantal tijdelijke regelingen, waaronder de Tijdelijke regeling voor handel- en kantonzaken. Huurzaken zijn op Lijst 2 geplaatst en vallen daarmee in de categorie ‘overige urgente zaken’. In de Regeling staat:

“Huurzaken: tot 1 juni 2020 wordt in woonruimtezaken geen ontruiming uitgesproken (verstek- en uitgeprocedeerde zaken inbegrepen), uitgezonderd zaken waarin sprake is van feiten die de zaak tot superspoedeisend maken zoals criminele activiteiten en ernstige overlast.”

Kortom: geen ontruimingen van huurwoningen tot 1 juni, tenzij er sprake is van een ‘superspoedeisende’ zaak. Als voorbeeld daarvan wordt gegeven criminele activiteiten en ernstige overlast. Let op, dit zijn voorbeelden, andere situaties zouden ook als superspoedeisend kunnen worden aangemerkt. De Tijdelijke regeling is een richtlijn.

Uitspraak 15

Rechtbank Gelderland 6 mei 2020. Huurder huurt een woning voor een huurprijs van € 1.087,= per maand. Er is een huurachterstand ontstaan van € 3.873,20. Namens de verhuurder, een pensioenfonds, wordt de huurder gedagvaard. De verhuurder wenst ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. Op 28 januari 2020 betaalt de huurder € 3.783,= en de verhuurder vermindert de vordering met dit bedrag. De gemachtigde van de verhuurder (een deurwaarder) verzuimt om aan de rechtbank te berichten of hij zijn ontbindings- en ontruimingsvordering wel handhaaft. De huurder zat tijdelijk in een lastige situatie en heeft daarbij in februari 2020 de huur opgezegd.

Wat doet de rechter?

De rechter verwijst de zaak naar de rol van 5 juni 2020, waarbij de verhuurder zich moet uitlaten over de stellingen van de huurder over de zo goed als volledige betaling van de achterstand en het feit dat hij de huurovereenkomst inmiddels heeft opgezegd. Daarmee tilt de rechter de zaak over de in de Tijdelijke Regeling genoemde datum van 1 juni 2020 heen.

Belang verhuurder

Ik zie niet in wat het belang van de verhuurder in dit geval nog is en waarom de verhuurder de zaak voortzet. De rechter zal kijken naar de hoogte van de achterstand ten tijde van het vonnis. Die achterstand is dus nihil. Ook heeft de huurder de huurovereenkomst al opgezegd (hoewel onduidelijk is tegen welke datum).

Uitspraak 16

Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 12 mei 2020. Huurders huurden van woningcorporatie Heemwonen te Kerkrade een woning. In verband met een aanzienlijke achterstand van € 3.923,93 oordeelde de rechtbank op 18 december 2019 dat huurders de woning moesten verlaten. Tevergeefs probeerden de huurders de ontruiming te voorkomen door een executiegeschil te starten. De rechter wees dat verzoek op 22 januari 2020 af. De huurwoning is op 28 januari 2020 ontruimd. In deze zaak is het vonnis van het executiegeschil aan het Hof ter beoordeling voorgelegd. Niet bekend is of er tegen het vonnis van 18 december 2019 hoger beroep is ingesteld.

Wat doet het Hof?

Het Hof stelt vast dat het onduidelijk is of er wel of geen hoger beroep is ingesteld tegen het vonnis van 18 december 2019, en dat dat van belang is voor het toetsingskader. Het Hof hanteert daarom beide kaders en komt twee keer tot de conclusie dat – kort gezegd – de ontruiming plaats mocht vinden. Het Hof weegt mee dat huurders tot op heden de achterstand niet hebben voldaan. Het standpunt van de huurders dat zij vanwege de Tijdelijke Regeling niet mochten worden ontruimd kan hen niet baten. Al in augustus 2019 was er een huurachterstand van 7 maanden, het vonnis is van december 2019 en de ontruiming van de woning heeft in januari 2020 plaatsgevonden. Alle gebeurtenissen waren dus ruim voor maart 2020, wanneer de coronaperikelen in Nederland begonnen op te spelen. Het Hof bekrachtigt het vonnis van de rechtbank ’s-Hertogenbosch van 22 januari 2020. De woning is op goede gronden ontruimd.

Uitspraak 17

Rechtbank Noord-Holland 13 mei 2020. Reeds sinds 1 augustus 1997 woont huurder in een woning van woningcorporatie Intermaris te Purmerend. Vanwege structurele overlast, mede veroorzaakt door een bij huurder (zonder toestemming) inwonende vrouw, start Intermaris een kort geding procedure om de woning te kunnen ontruimen. Alle buitengerechtelijke pogingen, waaronder een gedragsaanwijzing, hebben niet tot een oplossing geleid.

Wat doet de rechter?

De rechter wijst de ontruimingsvordering toe. De overlast is aannemelijk, structureel en heeft grote impact op de omwonenden, aldus de rechter. De rechter wijst wel een langere ontruimingstermijn toe. Twee weken, in plaats van de gevorderde twee dagen. Hierdoor komt de datum voor de gedwongen ontruiming na 1 juni 2020 te liggen.

Uitspraak 18

Rechtbank Zeeland-West-Brabant 14 mei 2020. Dit is de eerste uitspraak van deze rechtbank in mijn blogreeks. Ondanks het inschakelen van Ad Hoc, betrekken krakers op 25 maart 2020 een kantoorpand in Tilburg. Eigenaar van het pand vordert ontruiming van het pand voor nu en het komende jaar.

Wat doet de rechter?

De rechter stelt vast dat de krakers zonder recht of titel in het pand zitten, maar gaat vervolgens in op het huisrecht van de krakers. Een belangenafweging volgt, waarbij de rechter stelt dat het huisbelang van de kraker zwaarder weegt. Het pand staat al jarenlang leeg en dat het onverzekerbaar zou zijn blijkt niet. Ook blijkt niet dat de eigenaar het pand nu nodig heeft. De rechter stelt ten slotte dat er maximaal 25 krakers in het pand mogen blijven vanwege corona en dat zij moeten meewerken een controles van de GGD.

Opmerkelijk

Met dergelijke uitspraken heb ik grote moeite. Iemand kraakt het pand, hetgeen een misdrijf is in het wetboek van Strafrecht, en wordt vervolgens beloond door er te mogen blijven zitten. Doorgaans wordt een pand enorm uitgeleefd door de krakers en lijdt de eigenaar veel schade die hij niet kan verhalen. Wellicht kan de verhuurder Ad Hoc nog aansprakelijk stellen voor haar schade, nu de verhuurder waarschijnlijk Ad Hoc had ingeschakeld om juist het kraken van het pand te voorkomen.

Conclusie

Nu we dichterbij de (voorlopige) ‘einddatum’ van 1 juni komen, is in de jurisprudentie te zien dat er weer kortere ontruimingstermijnen worden gehanteerd. De grootste ontruimings-stop lijkt voorbij, maar dat kan anders zijn wanneer de Tijdelijke Regeling wordt verlengd. Wij houden dit uiteraard goed in de gaten en u op de hoogte.

Zit u met een probleem en wilt u de situatie bespreken? Bel ons via 030-252 1802.

author

Vera (V.C.) Hartkamp

Vera is specialist op het gebied van huurrecht, verbintenissenrecht en bestuursrecht. Vera beantwoordt tevens verhuurdersvragen op het gebied van het privacyrecht. Vera adviseert en procedeert veel en geeft regelmatig cursussen. In het verleden heeft zij drie jaar gewerkt bij de Centrale Raad van Beroep en vier ...
Delen

overig nieuws_