4 januari 2015

Huisarts veroordeeld tot € 74.000 schadevergoeding na misbruik sociale huurwoning

author

Folkert (F.S.P.) van der Wal

Een voormalig student geneeskunde in Amsterdam is het blijven huren van zijn sociale huurwoning van de woningcorporatie Ymere duur komen te staan. Nadat hij elders ging wonen, bleef hij de woning gebruiken, maar dan als huisartsenpraktijk. Het gerechtshof oordeelde dat Ymere hierdoor schade heeft geleden en veroordeelde de voormalig huurder tot een schadevergoeding van bijna € 74.000,=.

Bewijs via undercoveroperatie

Nadat de huurder afstudeerde en huisarts werd,  kocht hij in 2000 een huis in een dorp vlak buiten Amsterdam. Maar de huur van zijn sociale twee kamerwoning in hartje centrum Amsterdam zegde hij niet op. Hij gebruikte die woning voor het opbouwen van een huisartsenpraktijk. De woonkamer werd een wachtruimte en in de slaapkamer was de arts feitelijk aan het werk. Dat een (sociale huur)woning niet geschikt is voor een artsenpraktijk, was kennelijk geen belemmering. In 2011 ontdekte Ymere het feitelijke gebruik en via een undercoveroperatie lukte het haar om bewijs daarvan te leveren.

Naast beëindiging misbruik, ook schadevergoeding

Ymere heeft Tomlow Advocaten gevraagd om zowel een einde te maken aan het misbruik als een schadevergoeding te vorderen. Hoewel de arts de lage huurprijs van € 250,= per maand al die jaren keurig betaalde, vond Ymere het onacceptabel dat deze woning bijna elf jaar lang niet gebruikt was volgens de sociale doelstellingen van Ymere. Namelijk verhuur aan mensen met een laag inkomen, die aangewezen zijn op kwalitatief goede woningen met een lage huur.

Over de beëindiging van de huurovereenkomst en de bijbehorende ontruiming hoefde niet geprocedeerd te worden. Een forse sommatie en een onderhandeling met de toenmalige advocaat van de huisarts over de ontruimingstermijn, waren voldoende. De uitdaging lag ‘m vooral in het afdwingen van een schadevergoeding.

Ontwikkelde jurisprudentie over schade bij verboden onderverhuur

In 2008 lukt het mij om bij het gerechtshof jurisprudentie te ontwikkelen over dit onderwerp. In een vergelijkbare zaak, waarbij ik de woningcorporatie bijstond, werd de huurder uiteindelijk veroordeeld tot betaling van schadevergoeding. Die vergoeding werd gebaseerd op art 104 van boek 6 van het Burgerlijk Wetboek. Dit artikel bepaalt dat de schadevergoeding gelijk kan worden gesteld aan de winst of aan het voordeel dat de verboden onderverhuurder heeft genoten. Dit soort vorderingen werden door de kantonrechter nog afgewezen, maar  het gerechtshof  volgde mijn redenering in hoger beroep. Zie daartoe in (hoger beroep van een) kort geding een uitspraak op 9 september 2008 en in de bodemprocedure een uitspraak op 18 november 2008. Eerstgenoemde uitspraak is vervolgens in 2010 door de Hoge Raad bevestigd.

Twee voorwaarden bij schadevergoeding onderverhuur

Een vordering tot schadevergoeding, zoals hierboven omschreven, moet aan twee hoofdvoorwaarden voldoen. Er moet sprake zijn van schade én er moet sprake zijn van genoten winst bij de huurder.
Hoewel de huurprijs altijd keurig door een huurder zal worden betaald en er dus bij Ymere als verhuurder geen concrete schade is, lijdt Ymere als woningcorporatie wel anderszins schade. Immers bij grootschalige onderverhuur – waarvan in de stad Amsterdam onmiskenbaar sprake is – moet Ymere meer sociale huurwoningen bouwen om in de woonbehoefte van haar doelgroep te voorzien. Bovendien moeten in geval van grootschalige onderverhuur meer kosten gemaakt worden om het risico op aantasting van de leefbaarheid te voorkomen of te beperken. Een huurder voelt zich immers vaak meer verantwoordelijk voor de woonomgeving dan een (verboden) onderhuurder.

Naast schade moet er ook sprake zijn van winst bij de huurder. Anders valt er door Ymere niets af te romen. Meestal is er sprake van winst: de huurder zou anders geen reden hebben om tot onderverhuur over te gaan. De Hoge Raad heeft hieraan toegevoegd dat niet als eis behoeft te worden gesteld dat Ymere ook zelf deze winst zou hebben kunnen maken. Ymere kan dus in geval van misbruik van de sociale huurwoning naast de reguliere huur, ook de winst afromen, waar zij bij normaal gebruik van de sociale huurwoning nooit aanspraak op had kunnen maken.

Fikse schadevergoeding van 74.000,= euro

Maar was bovengenoemde jurisprudentie ook van toepassing op de huisarts in Amsterdam die praktijk hield in een sociale huurwoning? Het hof vindt van wel. In beide gevallen is er immers sprake van misbruik van een sociale huurwoning, lijdt Ymere dezelfde soort schade en heeft de huurder er voordeel van gehad.

Het hof bepaalde de schadevergoeding uiteindelijk op maar liefst bijna € 74.000,=.  Dat bedrag heb ik als volgt berekend. De oppervlakte van de tweekamer woning was ongeveer 53 vierkante meter. Een bedrijfsmakelaar heeft voorafgaand aan de gerechtelijke procedure in 2012 de markthuurprijs voor de locatie van de woning in hartje centrum Amsterdam per de start van de praktijkruimte in het jaar 2000 getaxeerd op € 173,= per m2 voor kantoor/praktijkruimte. Dus als de huisarts in plaats van zijn huurwoning om te bouwen, op zoek was gegaan naar een praktijkruimte in het centrum van Amsterdam, was hij ongeveer € 9.000,= per jaar kwijt geweest aan huur, zo is de redenering. De door hem betaalde sociale huurprijs bedroeg toen echter € 250,= per maand, dus € 3.000,= per jaar. Een winst/voordeel dus van € 6.000,= per jaar. En dat verschil nam in de jaren daarna alleen maar toe, omdat de commerciële huren in het eerste decennium van deze eeuw sneller stegen dan de sociale huurprijzen. Op deze wijze is een voordeel berekend van bijna € 74.000,= over de periode dat de arts er aantoonbaar niet meer woonde.

Verweer niet met cijfers onderbouwd

Bovenstaande berekening is door het hof gevolgd: daarbij is uitdrukkelijk opgemerkt dat de huisarts onvoldoende had gesteld en inzichtelijk had gemaakt dat de winst op de patiënten die van de praktijkruimte in sociale huurwoning  gebruik hebben moeten maken, lager was dan de berekende € 74.000,=. De huisarts had in het verlengde daarvan evenmin voldoende gesteld dat het niet redelijk zou zijn om de gehele winst daarvan aan Ymere door te betalen. De arts betoogde dat hij veelal werkzaam was als waarnemer voor andere artsen, waardoor hij dus geen eigen praktijkruimte nodig had. Hij stelde zijn patiënten vooral in hotels te hebben ontvangen in plaats van in zijn eigen praktijkruimte.  In haar uitspraak verwijt het hof de arts echter deze stellingen niet voldoende met cijfers en bewijzen te hebben onderbouwd. Laat staan dat daarmee werd onderbouwd wat de omvang was van het door de arts behaalde voordeel door gebruik van de woning als praktijkruimte.

Strijd Ymere tegen misbruik van sociale huurwoningen

Het had dus op de weg van de huisarts gelegen om veel meer inzicht te bieden in de mate van misbruik van de sociale huurwoning. Hij is immers aansprakelijk als huurder en hij weet als geen ander hoe en waarvoor de woning nu precies gebruikt is.  Naast de schadevergoeding van € 74.000,= is de huisarts ook wettelijke rente verschuldigd plus een fors bedrag aan proceskosten, in totaal ongeveer € 18.000,=. Ymere is blij met de uitspraak. Zij hoopt dat ook deze veroordeling er aan bijdraagt dat huurders in de toekomst minder vaak misbruik zullen maken van sociale huurwoningen.

De uitspraak van het gerechtshof vindt u hier (tussenarrest) en hier (eindarrest).

author

Folkert (F.S.P.) van der Wal

Folkert behandelt al 25 jaar doelgericht en creatief ingewikkelde juridische vraagstukken op zijn specialismen huurrecht, arbeidsrecht, verbintenissenrecht en vastgoedrecht. Folkert is een denker èn een doener en een sterk strateeg. Hij heeft een uitgebreide advies- en procespraktijk. Folkert heeft in het ...
Delen

overig nieuws_