Betaling van huurachterstand tijdens een incassoprocedure

Huurders van woonruimte laten het er nog wel eens op aan komen: ondanks sommaties van de verhuurder om de huurachterstand te betalen, moet de verhuurder overgaan tot gerechtelijke incassering van de huurachterstand.

Als sprake is van tenminste drie maanden huurachterstand, zal de kantonrechter in beginsel de huurovereenkomst ontbinden en de ontruiming van de woning uitspreken
(zie rechtspraak.nl: Aanbeveling Huurachterstand en ontbinding en ontruiming Expertgroep Huurrecht 1^e aanleg LOVCK 6 februari 2020).

In de praktijk

In de praktijk komt het vaak voor dat huurders gedurende een incassoprocedure bij de rechtbank de gehele huurachterstand, of het grootste deel van de huurachterstand op het laatste moment voldoen. De rechter zal dan constateren dat de huurder tekort is geschoten in een doorlopende verplichting van de huurder: op tijd de huur betalen, maar de rechter constateert ook dat de huurder, zij het te laat, alsnog de achterstand heeft betaald.

In beginsel is iedere tekortkoming in de nakoming van een verplichting uit een overeenkomst (en bij een huurovereenkomst het niet betalen van de huur) voldoende om de overeenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard en/of geringe betekenis de ontbinding niet rechtvaardigt. De huurder moet bij een verweer in een incassoprocedure omstandigheden stellen die een rechter een handvat geeft om de ontbinding niet uit te spreken: is de tekortkoming (het niet of veel te laat betalen van de huur) gezien alle omstandigheden van het geval voldoende ernstig om de huurovereenkomst te ontbinden? Of weegt het woonbelang van de huurder zwaarder?

Kantonrechters zijn nog wel eens geneigd de hand over het hart te strijken en de huurder het voordeel van de twijfel te geven als de huurachterstand alsnog tijdens de procedure is betaald. De huurder mag dan toch blijven zitten hoewel hij veel te laat betaald heeft. De huurder moet wel de rente, kosten en proceskosten van de verhuurder betalen, zie bijvoorbeeld de uitspraak van het Gerechtshof Den Haag d.d. 7 april 2020, ECLI:NL:GHDHA:2020:1750.

Deze uitspraak van het gerechtshof volgde op een milde uitspraak van de kantonrechter in Rotterdam. In de uitspraak van de kantonrechter kreeg de huurder die alsnog betaalde hangende de incassoprocedure, het voordeel van de twijfel. De verhuurder was het daar niet mee eens en ging in hoger beroep.
Het Gerechtshof Den Haag maakte korte metten met het vonnis van de kantonrechter: de verhuurder had in het verleden meerdere incassoprocedures tegen de huurder gevoerd en de huurder betaalde desondanks telkens te laat vanwege andere prioriteiten. De huurder moest alsnog de woning uit. De tekortkoming was dusdanig ernstig dat de ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd was.

Uit een recente uitspraak van de rechtbank Limburg d.d. 25 november 2020 ECLI:NL:RBLIM:2020:9424 blijkt, hoewel tijdens de incassoprocedure alsnog de huurachterstand van vijf maanden werd voldaan, daarmee het eerdere tekortschieten om de huur tijdig te betalen niet werd weggepoetst. De kantonrechter beoordeelde een huurachterstand van vijf maanden niet als “een tekortkoming van geringe betekenis”. De huurder betaalde namelijk vanaf begin van de huurovereenkomst niet, of niet op tijd.
Eenmaal tekort geschoten in het huur betalen kan niet meer goed gemaakt worden. Een huurachterstand van vijf maanden is een dusdanig ernstig tekortkoming dat ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is.

Moraal

Moraal van het verhaal is dat een huurder die alsnog tijdens een procedure de huurachterstand voldoet niet veilig is als de verhuurder niet meewerkt.

Laat het er als huurder dus niet op aankomen.