Makelaar verkoopt een ’te groot huis’. Hoe bereken je de schade?

In 2016 ging een makelaar de mist in bij de verkoop van een huis. Hij hield zich niet aan de NVM-meetinstructies bij het berekenen van het woonoppervlak. Het gevolg: hij maakte het huis op papier 26 m2 groter dan het in werkelijkheid is. Dat de makelaar aansprakelijk is voor de schade, staat buiten kijf. Maar hoe bereken je het schadebedrag? Zoveel rechters, zoveel rekenmethodes.

Methode 1: gemiddelde m2-prijs

De rechtbank Gelderland berekent het schadebedrag aan de hand van de gemiddelde m2-prijs. Die was toen € 1.263,33. De woning blijkt in werkelijkheid 26 m2 kleiner dan de makelaar had vermeld. Dus stelt de rechtbank de schade vast op een bedrag van € 32.846,67. De makelaar gaat daarop in hoger beroep.

Methode 2: op basis van het werkelijke woonoppervlak

Het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden kiest een ander uitgangspunt voor het berekenen van de schade. Namelijk de prijs op basis van het werkelijke woonoppervlak op het moment van de aankoop van de woning. Een deskundige moet deze prijs bepalen. De hoogte van de schade is dan het verschil tussen de betaalde koopsom en de prijs die de deskundige vaststelt. Zie hier de uitspraak. De makelaar gaat vervolgens in cassatie bij de Hoge Raad.

Methode 3: wat als de kopers het huis niet hadden gekocht?

Op 22 februari 2019 buigt de Hoge Raad zich over deze kwestie. En geeft aan dat de voorgestelde manier van schadeberekening onjuist is. Zij stelt dat de schade moet worden vastgesteld op basis van de hypothetische situatie dat de kopers de woning niet zouden hebben gekocht als ze het juiste woonoppervlak hadden geweten. De schade moet dan worden begroot op de manier die het meest overeenkomt met de aard van de schade. Kan dat niet nauwkeurig worden vastgesteld, dan moet de schade worden geschat. De rechter heeft hierbij een grote vrijheid, aldus de Hoge Raad. Maar een duidelijke richtlijn ontbreekt. Zie ook de uitspraak.

En nu? Wat wordt methode 4?

De zaak ligt nu bij het Gerechtshof Den Bosch. Dat mag aan de hand van de instructies van de Hoge Raad een nieuwe rekenmethode gaan bedenken. Wordt vervolgd!