Wet vaste huurcontracten: per 1 januari 2024 terug naar de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd
Gerard (G.J.) Scholten
Inleiding
Per 1 juli 2016 is de Wet doorstroming huurmarkt 2015 in werking getreden. De belangrijkste wijziging was dat er voortaan tijdelijke huurcontracten konden worden afgesloten, die van rechtswege (automatisch) tot een einde kwamen. Daarvoor was alleen een schriftelijke herinnering aan de huurder nodig. De bedoeling van die wet was om meer eigenaren te verleiden om hun woning (tijdelijk) te verhuren. De huurovereenkomst voor onbepaalde tijd zou de norm blijven. In de particuliere verhuurmarkt bleek echter dat de tijdelijke contracten meer regel dan uitzondering werden. Verhuurders gebruiken deze tijdelijke huurcontracten als een proefperiode, waarna zij een andere huurder zoeken die vaak meer moet betalen. Vandaar dat de wetgever heeft besloten om 7,5 jaar later de tijdelijke huurovereenkomst weer grotendeels af te schaffen. Wat zijn de belangrijkste wijzigingen?
Kern van het wetsvoorstel
De kern van het wetsvoorstel is dat het in beginsel niet meer mogelijk is om tijdelijke huurovereenkomsten te sluiten, die zonder opzegging en zonder huurbescherming van rechtswege eindigen na het verstrijken van de afgesproken periode. Artikel 7:271 BW wordt zodanig gewijzigd dat huurovereenkomsten in beginsel voor onbepaalde tijd (eventueel met een minimale duur) worden gesloten. Door een amendement van SP/D’66 geldt dat zowel voor zelfstandige woonruimten als voor onzelfstandige woonruimten (kamers). De initiatiefnemers van de PvdA en ChristenUnie hadden het voorstel beperkt tot zelfstandige woningen.
Uitzondering
Om toch nog enigszins maatwerk te kunnen leveren is via een amendement van het CDA besloten dat in door de minister vast te stellen bijzondere gevallen nog wel een tijdelijke huurovereenkomst gesloten mag worden. De minister moet eerst de beide Kamers horen, voordat de categorieën van gevallen worden vastgesteld, waarin tijdelijke verhuur mogelijk blijft. Die uitzonderingen zijn opgenomen in artikel 22a Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 (Rtiv). Deze regeling gold tot nu toe alleen voor toegelaten instellingen in de zin van de Woningwet (de corporaties). Vanaf 1 januari 2024 wordt het echter ook voor particuliere verhuurders mogelijk om in de genoemde uitzonderingsgevallen een tijdelijk contract te sluiten.
Welke bijzondere categorieën?
Met de volgende categorieën huurders blijft een tijdelijk huurcontract mogelijk:
- huurders die voor hun werk of studie tijdelijk in een andere gemeente binnen Nederland of afkomstig vanuit het buitenland in Nederland werken of studeren;
- huurders die in verband met renovatie of sloop als bedoeld in artikel 7:220, tweede lid, van het Burgerlijk Wetboek, gevolgd door vervangende nieuwbouw, hun woonruimte moeten verlaten en tijdelijk andere woonruimte moeten betrekken;
- huurders die afkomstig zijn uit maatschappelijke opvang als bedoeld in artikel 1.1.1 van de Wet maatschappelijke ondersteuning 2015, of huurders in een sociale noodsituatie met een aantoonbaar urgente huisvestingsbehoefte;
- huurders met wie de toegelaten instelling een tweede of laatste kans-huurovereenkomst aangaat of huurders met wie een tijdelijke huurovereenkomst gecombineerd met begeleiding als bedoeld in artikel 1.1.1 van de Wet maatschappelijke ondersteuning 2015 wordt afgesloten; en
- huurders van wie hun overleden bloedverwant in opgaande lijn in de eerste graad of hun voogd een woongelegenheid van de toegelaten instelling huurde en die op het tijdstip van dat overlijden hun hoofdverblijf in die woongelegenheid hadden.
Deze bepaling is geschreven voor toegelaten instellingen die een bijzondere taakstelling hebben. De vraag is of ook particuliere verhuurders gebruik zullen gaan maken van deze uitzonderingsbepaling.
Afschaffing van de toets van de aanvangshuur na afloop van de overeengekomen periode
Iedere huurder kan binnen 6 maanden na het sluiten van het huurcontract de aanvangshuurprijs op redelijkheid laten toetsen door de Huurcommissie. Is de huurprijs te hoog dan stelt de Huurcommissie deze met terugwerkende kracht lager vast en moet de verhuurder het verschil terugbetalen. In de Wet doorstroming huurmarkt was geregeld dat een tijdelijke huurder de aanvangshuurprijs nog kon laten toetsen tot 6 maanden na het eindigen van het huurcontract. Dit omdat een tijdelijke huurder het niet zal aandurven om eerder naar de Huurcommissie te stappen.
In de Wet vaste huurcontracten wordt deze mogelijkheid weer afgeschaft. Dat is opmerkelijk, omdat uiteindelijk wel tijdelijke huurcontracten mogelijk blijven. Met name indien particuliere verhuurders een tijdelijk contract sluiten zal het voor de tijdelijke huurder een gemis zijn dat de aanvangshuur na 6 maanden niet meer getoetst kan worden.
Uitbreiding van de opzeggingsgronden
Omdat de mogelijkheden om tijdelijke huurcontracten te sluiten (voor particuliere verhuurders) aanzienlijk worden beperkt, heeft de Tweede Kamer dit enigszins willen compenseren met een uitbreiding van de opzeggingsmogelijkheden.
Verkoop van de woning na ‘proefsamenwonen’
In artikel 7:274 lid 1 sub h BW wordt een extra opzeggingsgrond opgenomen: indien de verhuurder, die een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf en niet meer dan één woning verhuurt, tot verkoop van de woning wil overgaan welke hij direct voorafgaand aan de ingangsdatum van de huurovereenkomst gedurende een periode van ten minste twee jaar als eigenaar heeft bewoond.
Aan deze opzegging zijn echter de nodige voorwaarden verbonden. De vordering bij de rechter kan alleen slagen indien:
- de verhuurder zijn vordering niet eerder heeft gegrond op dat onderdeel;
- de verhuurder niet eerder dan drie maanden voor het eind van de in onderdeel d bedoelde termijn een huwelijk of een geregistreerd partnerschap is aangegaan met de persoon met wie hij een gezamenlijke huishouding voert;
- sedert de ingangsdatum van de huurovereenkomst niet meer dan twee jaren zijn verstreken;
- uitdrukkelijk in de huurovereenkomst is bedongen dat de verhuurder de huurovereenkomst na afloop van de bij dat beding overeengekomen termijn kan opzeggen ten behoeve van verkoop.
De proefsamenwoner zal dus bij het sluiten van de huurovereenkomst duidelijk moeten maken aan de huurder dat de verhuurder de mogelijkheid open wil houden om de eigen woning te verkopen, indien de samenwoning een succes blijkt. Op deze wijze kan de huurder maximaal 2 jaar in onzekerheid worden gelaten. De huurder heeft wel huurbescherming: de rechter zal uiteindelijk beoordelen of de opzegging op deze grond tot een einde van de huur moet leiden. Er is echter weinig ruimte voor een belangenafweging.
Indien de samenwoning geen succes wordt en de verhuurder om die reden wenst terug te keren naar de eigen woning, dan zal de verhuurder een beroep moeten doen op de reeds bestaande opzeggingsmogelijkheid ‘dringend eigen gebruik’. Dan zal de rechter de belangen van de verhuurder afwegen tegen de belangen van de huurder, waarbij de huurder andere passende woonruimte moet kunnen verkrijgen. Aan deze opzeggingsgrond is geen maximum termijn verbonden.
Schadevergoedingsplicht
Indien blijkt dat de proefsamenwoner ten onrechte heeft gesteld dat de woning wordt verkocht, dan is de verhuurder schadeplichtig jegens de vertrokken huurder. Daartoe wordt artikel 7:276 BW aangepast.
Nieuwe opzeggingsbepaling wegens dringend eigen gebruik: bloed- of aanverwanten
Een tweede uitbreiding van de opzeggingsmogelijkheden wordt opgenomen in een nieuw artikel 7:274g BW:
Onder eigen gebruik in de zin van artikel 274 lid 1 onder c wordt mede begrepen het verstrekken van woonruimte aan een woningzoekende die een bloed- of aanverwantschap in de eerste graad heeft met de verhuurder, indien uitdrukkelijk in de huurovereenkomst is bedongen dat de verhuurder de huurovereenkomst na afloop van de bij dat beding overeengekomen termijn kan opzeggen ten behoeve van bewoning door een bloed- of aanverwant in de eerste graad van de verhuurder.
Wanneer vooraf in de huurovereenkomst wordt opgenomen dat de verhuurder mogelijk de woning wil gaan verhuren aan een bloed- of aanverwant in de eerste graad (ouder of kind) dan kan dat een opzegging wegens dringend ‘eigen gebruik’ rechtvaardigen. In dit geval is er geen maximum periode opgenomen. Hier kan de huurder dus langer in onzekerheid verkeren. Ook deze huurder heeft echter recht op huurbescherming: de rechter weegt de belangen van de verhuurder en de huurder tegen elkaar af en bepaalt of de huurovereenkomst eindigt.
Overgangsrecht
De nieuwe wet zal in werking treden per 1 januari 2024. Tot die tijd blijft het nog mogelijk om tijdelijke huurcontracten te sluiten die van rechtswege eindigen. De nieuwe wet is namelijk niet van toepassing op reeds bestaande tijdelijke huurovereenkomsten.
Goedkeuring Eerste Kamer
De Wet vaste huurcontracten is aangenomen door de Tweede Kamer, maar zal ook nog moeten worden goedgekeurd door de Eerste Kamer.
Gerard (G.J.) Scholten
