Zo voorkomt u vernietiging van uw algemene huurvoorwaarden

Vernietiging van de algemene huurvoorwaarden is voor elke verhuurder een spookscenario. In dit blog geef ik twee praktische tips om een dergelijk juridisch onheil te voorkomen.

Algemene huurvoorwaarden en de wet

Woningcorporaties en andere professionele verhuurders hanteren doorgaans uitgebreide algemene huurvoorwaarden. In beginsel is een huurder aan die algemene huurvoorwaarden gebonden: de voorwaarden maken deel uit van de huurovereenkomst.

In gerechtelijke procedures is het voor verhuurders vaak van groot belang dat ze een geslaagd beroep kunnen doen op hun algemene huurvoorwaarden (ahv). Die ahv kunnen immers de verplichtingen aanvullen, die de huurder reeds op grond van de wet heeft, en soms kan door middel van die ahv zelfs van de wet worden afgeweken. Uiteraard zijn de mogelijkheden bepaald niet onbegrensd, want de ahv mogen (in ieder geval) nooit in strijd zijn met die wettelijke bepalingen, die van zogeheten dwingend recht zijn (dat zijn wettelijke bepalingen waarvan niet (contractueel) mag worden afgeweken).

Een verhuurder kan in de ahv bijvoorbeeld opnemen, dat op de huurder de bewijslast rust dat hij in de huurwoning zijn hoofdverblijf heeft. In woonfraudezaken (onrechtmatige onderverhuur) maakt zo’n algemene huurvoorwaarde de bewijspositie van de verhuurder net wat makkelijker. Maar dan moet die algemene huurvoorwaarde uiteraard wel stand houden bij de rechter.

Hoe bindend zijn algemene huurvoorwaarden nu daadwerkelijk?

Uitgaande van gangbare ahv (die niet in strijd zijn met dwingend recht en (dus) in beginsel gewoon rechtsgeldig zijn), onderscheiden we twee juridische stappen. Eerst moet de vraag worden beantwoord of partijen de ahv überhaupt zijn overeengekomen. Vervolgens dient zich de vraag aan of de huurder gegrond aanspraak kan maken op vernietiging van de specifieke voorwaarde waarop de verhuurder in de gerechtelijke procedure een beroep doet.

Een bevestigend antwoord op de eerste vraag vereist, gelukkig voor de verhuurder, maar weinig inspanning aan zijn zijde. Een duidelijke verwijzing in het huurcontract naar de toepasselijkheid van de ahv is in principe voldoende, zelfs als de verhuurder bij het sluiten van de huurovereenkomst begreep of behoorde te begrijpen dat de huurder de inhoud van die ahv niet kende (art. 6:232 BW).

De juridische angel zit doorgaans eerder in de vervolgvraag, de vernietigingsvraag. We komen dan op het terrein van de algemene vernietigingsgronden van art. 6:233 BW.

Algemene vernietigingsgronden van art. 6:233 Burgerlijk Wetboek

Art. 6:233 BW luidt: “Een beding in algemene voorwaarden is vernietigbaar (a) indien het, gelet op de aard en de overige inhoud van de overeenkomst, de wijze waarop de voorwaarden zijn tot stand gekomen, de wederzijds kenbare belangen van partijen en de overige omstandigheden van het geval, onredelijk bezwarend is voor de wederpartij of (b) indien de gebruiker aan de wederpartij niet een redelijke mogelijkheid heeft geboden om van de algemene voorwaarden kennis te nemen.”

Uitgaande (wederom) van een gangbare algemene huurvoorwaarde, zal de eerste vernietigingsgrond zich in de praktijk niet zo gauw voordoen. Voor de tweede vernietigingsgrond wil dat nog wel eens anders liggen. Wees dus vooral alert op de algemene vernietigingsgrond van art. 6:233 BW, sub b!

Om een beroep van de huurder op die algemene vernietigingsgrond met succes te pareren, zal de verhuurder moeten bewijzen dat hij de huurder een redelijke mogelijkheid heeft geboden om van de algemene voorwaarden kennis te nemen. Het aan de huurder bieden van een dergelijke mogelijkheid vereist in beginsel dat de algemene huurvoorwaarden voor of bij het sluiten van de huurovereenkomst aan de huurder ter hand zijn gesteld (art. 6:234 lid 1, sub a, BW). Kortom, de verhuurder zal moeten bewijzen dat hij zijn algemene huurvoorwaarden voor of bij het sluiten van de huurovereenkomst aan de huurder heeft doen toekomen.

Tip 1 van Tomlow: laat de huurder tekenen voor de ontvangst van de algemene huurvoorwaarden

Neem als verhuurder dus altijd expliciet in het huurcontract op dat op de huurovereenkomst algemene huurvoorwaarden van toepassing zijn en dat die zijn bijgevoegd. En – deze laatste stap wordt nog wel eens vergeten – laat de huurder ook expliciet tekenen voor de ontvangst daarvan. Daarmee kunnen een hoop bewijsproblemen worden ondervangen.

Tip 2 van Tomlow: benoem zo vroeg mogelijk op welke voorwaarde een beroep wordt gedaan

De wet bepaalt dat een beroep van de huurder op de vernietigingsgrond van art. 6:233 BW, sub b, verjaart, drie jaar nadat de verhuurder op de betreffende algemene huurvoorwaarde een beroep heeft gedaan (art. 3:52 lid 1, sub d, BW in samenhang met art. 6:235 lid 4 BW, zie ook Hof Amsterdam 13 april 2010, LJN BN3461).

Om deze verjaringstermijn zo vroeg mogelijk te laten aanvangen, is het voor verhuurders dus van belang om zodra met een huurder een geschil dreigt te ontstaan, te benoemen op welke concrete voorwaarde een beroep wordt gedaan. Wacht daarmee dus niet tot de gerechtelijke procedure. Ook wat dit betreft geldt immers: een goed begin is het halve werk!

Wenst u meer informatie naar aanleiding van dit blog, neemt u dan gerust contact met ons op.