Ten onrechte ontruimde huurder kan niet terugkeren naar oude huurwoning

Inleiding

Wanneer een verhuurder (in kort geding) ontruiming van een huurwoning vordert en gelijk krijgt, kan dat vonnis ten uitvoer worden gelegd. De huurder wordt dan ontruimd. Soms wordt het vonnis in hoger beroep echter vernietigd door het Gerechtshof. Dan is die ontruiming achteraf gezien onrechtmatig geweest. De ontruimde huurder vordert dan dikwijls een terugkeer naar de oude woning. Die is vaak al verhuurd aan een volgende huurder, die niets te maken heeft met het geschil. Hoe gaat de rechter daarmee om?

Primaire en subsidiaire vordering

Meestal vordert de ten onrechte ontruimde huurder primair een terugkeer naar de vorige huurwoning en subsidiair toewijzing van een andere (gelijkwaardige) woning. Bovendien zal schadevergoeding worden gevorderd wegens de onrechtmatige ontruiming. Daarbij kan worden gedacht aan verblijfskosten (in een hotel) en andere vormen van schade.

Gerechtshof ’s-Hertogenbosch (ECLI:NL:GHSHE:2019:1990)

In een recent arrest van het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch ging het om de vraag of de primaire vordering van de huurder (terugkeer naar de oude huurwoning) terecht is afgewezen door de kantonrechter Eindhoven. Deze kantonrechter had geoordeeld dat van de verhuurder (een corporatie) niet gevergd kon worden dat de woning weer aan de huurder ter beschikking werd gesteld, omdat er al een andere huurder in de woning zat. De ontruimde huurder ging in hoger beroep en stelde dat de kantonrechter ten onrechte heeft overwogen dat het onmogelijk zou zijn voor de corporatie om de woning weer terug te geven aan de oorspronkelijke huurder. Het gerechtshof verwierp het hoger beroep en blijkt het met de kantonrechter eens te zijn.

Overwegingen van het Hof

Het hof stelt voorop dat niet in geschil is dat de corporatie in beginsel aansprakelijk is voor de schade die de ontruimde huurder heeft geleden doordat de corporatie het kort geding vonnis heeft laten uitvoeren. Die aansprakelijkheid van de corporatie laat echter onverlet dat het nu voor de corporatie feitelijk onmogelijk is om de woning, die aan nieuwe huurders ter beschikking is gesteld, nog aan de huurder ter beschikking te stellen. Het hof is net als de kantonrechter van oordeel dat bij deze stand van zaken moet worden geconcludeerd:
1. dat de woning jegens de huurder een gebrek heeft in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW;
2. dat het voor de corporatie onmogelijk is in de zin van artikel 7:206 lid 1 BW om dat gebrek te verhelpen;
3. dat de corporatie daarom bevoegd was om de huurovereenkomst op de voet van artikel 7:210 lid 1 BW buitengerechtelijk te ontbinden.

Gebrek

Volgens de wet is een gebrek: een staat of eigenschap waardoor de woning aan de huurder geen of minder huurgenot kan verschaffen. Het feit dat de woning aan een ander is verhuurd wordt dus ook gezien als een gebrek. Wanneer het voor de verhuurder onmogelijk is om het gebrek te verhelpen dan kan in bijzondere gevallen de huurovereenkomst buitengerechtelijk (dus middels een brief) worden ontbonden. Dat is geregeld in artikel 7:210 BW. Van die mogelijkheid had de corporatie gebruik gemaakt en het hof keurt dat dus goed.

Goede trouw van de nieuwe huurder

Meestal zal de nieuwe huurder niet bekend zijn met de voorgeschiedenis en met het feit dat er nog een procedure in hoger beroep loopt tussen de verhuurder en de vorige huurder. Dan is de nieuwe huurder dus te goeder trouw. In deze zaak had de oude huurder gesteld dat de verhuurder en de nieuwe huurder onder één hoedje hebben gespeeld en dat de nieuwe huurder dus te kwader trouw zou zij. Het hof verwerpt deze stelling van de oude huurder en het hof oordeelt dat ook de corporatie te goeder trouw een beroep kan doen op de buitengerechtelijke ontbinding op grond van een gebrek. Dat beroep is ook niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. Het hof neemt daarbij in aanmerking dat de corporatie verplicht is om de nieuwe huurders huurgenot te verschaffen en dat de nieuwe huurders zich jegens de corporatie op huurbescherming kunnen beroepen.

Schadevergoeding

Weliswaar behoeft de corporatie de ontruimde woning dus niet terug te geven aan de oude huurder, maar het hof is wel van mening dat er een schadevergoeding betaald moet worden. Daarbij worden betrokken: verhuiskosten, schade vanwege verbeteringen aan de oude huurwoning, inkomstenderving, opslagkosten, extra huurkosten en immateriële schade. Het hof houdt het eindoordeel aan (in afwachting van nader bewijs), maar duidelijk is wel dat de corporatie een schadevergoeding zal moeten betalen van ongeveer € 11.000. Aan immateriële schade wordt een bedrag toegekend van € 3.000. Na de ontruiming hebben de gezinsleden een bepaalde tijd noodgedwongen gescheiden moeten leven. Voor die periode van 20 maanden kent het hof aan beide partners een vergoeding toe van € 75 per persoon per maand. Daarbij tekent het hof aan dat dit een schatting is van de immateriële schade, omdat zich geen vergelijkbare gevallen hebben voorgedaan in de rechtspraak.

Conclusie

Een verhuurder doet er verstandig aan om voorafgaande aan de ontruiming in te schatten of een eventueel hoger beroep van de huurder kans van slagen heeft. Indien reeds een andere huurder in de ontruimde woning is gezet, dan zal een vordering van de ontruimde huurder tot terugkeer naar die woning in het algemeen niet slagen. Van de verhuurder zal niet worden verlangd dat hij de nieuwe huurder ontruimt. Een vordering tot toewijzing van een andere woning en een vordering tot schadevergoeding kunnen echter wel worden toegewezen, indien het eerdere ontruimingsvonnis in hoger beroep sneuvelt.