Scheiden wonen en zorg: voorkom vervelende verrassingen!

Door de gefaseerde invoering van het scheiden van wonen en zorg, kan een groot deel van de zorgcomplexen niet langer als bedrijfsruimte verhuurd worden. In veel gevallen wordt de patiënt onderhuurder van de zorginstelling, waardoor het woonruimterecht van toepassing wordt. Dit kan voor verhuurders leiden tot vervelende verrassingen.

Het scheiden van wonen en zorg is in 2013 ingevoerd voor de zorgzwaartepakketten (zzp) 1 en 2. Sinds 2014 valt zzp 3 voor de sector verzorging en verpleging er ook onder. Voor de sectoren geestelijke gezondheidszorg en verstandelijk gehandicaptenzorg is de scheiding volgend jaar een feit. Vanaf 2016 is het scheiden van wonen en zorg op zzp 1 tot en met 4 van alle sectoren van toepassing. Het gevolg is dat de lichtere (intramurale) zorg en de huisvesting apart worden gefinancierd. Cliënten met een lichtere zorgvraag, sluiten een reguliere huurovereenkomst met de zorginstelling. Hoewel de juridische en financiële consequenties daarvan groot kunnen zijn, zijn ze vaak niet op het eerste gezicht helder.

Meer vrijheid bij verhuur als bedrijfsruimte

Een verhuurder, zoals een woningcorporatie of belegger, verhuurt een zorgcomplex aan een zorginstelling vaak als bedrijfsruimte. De vrijheid van partijen om afspraken te maken, bijvoorbeeld over onderhoud en het beëindigen van de huur, is daarbij groot. De zorginstelling verleent dan zorg aan cliënten, die zij in dat kader huisvest in het zorgcomplex.

Als gevolg van het scheiden van wonen en zorg, moet de zorginstelling nu echter aparte huurovereenkomsten sluiten met haar cliënten. Zij worden onderhuurders. Dat kan zorgen voor soms onvoorziene problemen. Op de onderhuurovereenkomsten voor woonruimte zijn andere regels van toepassing dan op de verhuur van bedrijfsruimte. Het woonruimtehuurrecht kent veel bepalingen die huurders beschermen, bijvoorbeeld ten aanzien van onderhoud, het verhelpen van gebreken en het beëindigen van de huurovereenkomst door de verhuurder. Daar mogen verhuurder en huurder vaak niet van afwijken.

Hoge Raad schept duidelijkheid

Omdat de woonruimtehuurovereenkomst sterk verschilt van de bedrijfsruimtehuurovereenkomst, verschilt de onderhuurovereenkomst van de cliënten dus ook sterk van de hoofdhuurovereenkomst die de verhuurder met de zorginstelling heeft gesloten. De Hoge Raad heeft bepaald dat dat onwenselijk is. Daarom heeft hij overwogen dat als de onderhuurovereenkomst woonruimte betreft, de hoofdhuurovereenkomst in principe ook door die beschermende regelgeving wordt geregeld.

Het gevolg daarvan kan zijn, dat door het scheiden van wonen en zorg en het sluiten van onderhuurcontracten met de cliënten, ook de huurovereenkomst tussen de verhuurder en de zorginstelling moet worden beschouwd als huur van woonruimte en dus niet meer als huur van bedrijfsruimte. Afspraken die de verhuurder en de zorginstelling in het kader van de vrijheid van het bedrijfsruimtehuurrecht hebben gemaakt, kunnen dan ineens ongeldig zijn. Denk hierbij aan afspraken over onderhoud, het verhelpen van gebreken, huurprijzen of het beëindiging van de huurovereenkomst. Dat kan grote financiële gevolgen hebben, met name voor de verhuurder. De zorginstelling wordt als huurder van woonruimte nu juist meer beschermd. Zo kan de afspraak dat de zorginstelling al het onderhoud aan het complex zal verrichten en gebreken zal herstellen, ongeldig blijken te zijn. De verhuurder draait daar dan alsnog voor op, zonder dat hij daarvoor meer huur kan vragen.

Zo voorkomt u problemen door scheiden wonen en zorg

Bij nieuwe huurovereenkomsten kunnen de verhuurder en de zorginstelling er rekening mee houden dat ze geen afspraken kunnen maken over onderhoud, het verhelpen van gebreken et cetera. Ze kunnen dit verwerken in een hogere huurprijs. Bij bestaande huurovereenkomsten voor complexen waarin zowel lichtere als zwaardere zorg wordt verleend, kunt u in sommige gevallen voorkomen dat de overeenkomst onder het woonruimterecht valt. Zoals gezegd, geldt het scheiden van wonen en zorg niet voor de zwaardere zorg. Het scheiden van wonen en zorg, en daarmee het woonruimterecht, is alleen van toepassing op dat deel van het complex dat voor lichtere zorg wordt verhuurd.

Zoals ik schreef, gaat dit over het algemeen niet samen als het complex als geheel is verhuurd. Om ervoor te zorgen dat het gehele complex als bedrijfsruimte verhuurd kan blijven worden, moet u er in ieder geval voor zorgen dat er (ruim) meer woningen en vloeroppervlak voor zwaardere zorgverlening worden gebruikt dan voor de lichtere zorgverlening. Voor het sluiten van onderhuurovereenkomsten zal een zorginstelling vaak toestemming moeten vragen aan de verhuurder. Als de verhuurder daarbij steeds in het oog houdt dat het grootste deel van het zorgcomplex niet voor lichtere zorg wordt gebruikt, kan de verhuur als bedrijfsruimte worden voortgezet. De gemaakte afspraken tussen partijen blijven dan geldig.

Afwijkende afspraken soms mogelijk

Ondanks dat het complex voor lichtere zorgverlening en dus als woonruimte wordt onderverhuurd, kunt u in sommige omstandigheden afwijkende afspraken maken. Hoewel goed te onderbouwen is waarom deze afspraken zouden moeten gelden, is de jurisprudentie hierover nog beperkt. Het is daarom nog niet zeker of de afwijkende afspraken stand zullen houden in een procedure. In alle gevallen geldt dat de risico’s sterk afhankelijk zijn van alle omstandigheden. Omdat die sterk uiteen kunnen lopen, is maatwerk geboden. Laat u daarbij goed adviseren, zodat u eventuele (financiële) risico’s goed in beeld heeft en in het beste geval kan voorkomen.