Nederlaag woonbond in strijd tegen inkomensafhankelijke huurverhoging
Gerard (G.J.) Scholten
Meer huur betalen als je meer verdient: dat is het idee achter de inkomensafhankelijke huurverhoging. Deze is al jaren een doorn in het oog van de Woonbond, die het schertsend ‘gluurverhoging’ noemt. De belastinginspecteur heeft namelijk geheimhoudingsplicht en had de inkomensverklaringen helemaal niet mogen verstrekken. Reden voor de Woonbond om de strijd aan te gaan met De Staat en de verhuurders.
Een inkomensafhankelijke huurverhoging kan alleen plaatsvinden als de verhuurder een inkomensverklaring bijsluit. In februari 2016 oordeelde de Raad van State dat de inspecteur die deze inkomensverklaringen verstrekt, hiermee zijn geheimhoudingsplicht schond. De wetgever had verzuimd om de plicht tot het verstrekken van de inkomensverklaring goed vast te leggen in de wet.
Naar aanleiding hiervan wilde de Woonbond proberen het verstrekken van inkomensverklaringen een halt toe te roepen. En dat niet alleen, ze wilde ook de al betaalde inkomensafhankelijke verhogingen sinds 2013 terugvorderen. Maar zonder succes. Nadat een eerdere poging in kort geding was mislukt, heeft de Woonbond ook begin 2018 in de bodemprocedure géén gelijk gekregen. De vorderingen zijn deels niet-ontvankelijk verklaard en deels afgewezen. Hoe zit dit precies?
De eisen van de Woonbond
De Woonbond richt zijn vorderingen tegen De Staat, enkele verhuurdersorganisaties en Woningstichting Lieven de Key. Afgezien van De Staat zijn dat tamelijk willekeurige gedaagden. Dit waren de vorderingen:
- De rechtbank moet de afgegeven inkomensverklaringen nietig verklaren of vernietigen.
- De rechtbank moet bepalen dat De Staat onrechtmatig heeft gehandeld.
- De schade moet worden vastgesteld op het verschil tussen de hogere inkomensafhankelijke huurverhoging en de normale huurverhoging.
- De rechtbank moet De Staat verbieden om nog inkomensverklaringen te verstrekken.
- De rechtbank moet bepalen dat de huurverhogingsvoorstellen van de verhuurdersorganisaties en De Key nietig dan wel vernietigbaar zijn geweest.
- De rechtbank moet bepalen dat de verhuurdersorganisaties en De Key onrechtmatig hebben gehandeld.
- De rechtbank moet bepalen dat de huurders ten onrechte de hogere inkomensafhankelijke huurverhoging hebben betaald.
- De Staat, de verhuurdersorganisaties en De Key moeten met de Woonbond onderhandelen over een compensatieregeling.
Niet-ontvankelijk
In deze bodemprocedure heeft de rechtbank Den Haag de Woonbond niet-ontvankelijk verklaard in de vorderingen 1 tot en met 3 tegen De Staat, voor zover het ging om de periode van 1 maart 2013 tot 1 april 2016. Op 16 maart 2016 zijn de wetten in werking getreden die de inkomensafhankelijke huurverhogingen hebben geïntroduceerd. De wetgever heeft na de uitspraak van de Raad van State heel snel voor reparatiewetgeving (1, 2) gezorgd, waardoor vanaf 1 april 2016 wel een wettelijke basis voor het afgeven van de inkomensverklaring bestaat.
De rechtbank stelt dat de huurders die vóór 1 april 2016 zijn geconfronteerd met de afgifte van een inkomensverklaring aan hun verhuurder, daartegen hadden kunnen opkomen bij de bestuursrechter. Daarmee hadden zij eenzelfde resultaat kunnen bereiken. Om die reden is de Woonbond (namens de huurders) nu niet-ontvankelijk in de civiele procedure.
De vorderingen 5 en 7 zijn niet-ontvankelijk verklaard, voor zover die waren gericht tegen de verhuurdersorganisaties. Deze vertegenwoordigers van bepaalde verhuurders hebben namelijk niet zelf huurverhogingsvoorstellen gedaan. De huurders hebben ook geen huur(verhoging) aan deze organisaties betaald.
Inkomensverklaringen wettig verkregen
De Woonbond eiste dat de rechtbank de inkomensverklaringen vernietigt of nietig verklaart. De rechtbank weigert dit: deze verklaringen zijn niet gericht op rechtsgevolg. Het zijn maar feitelijke handelingen en die kunnen niet nietig of vernietigbaar zijn. Ook is het verstrekken van inkomensverklaringen ná de reparatiewetgeving per 1 april 2016 gewoon wettelijk toegestaan. Van een verbod of schadevergoeding hiervoor is dus geen sprake.
Huurverhogingsvoorstellen geldig
De huurverhogingsvoorstellen zijn gedaan op grond van geldende wettelijke voorschriften en zijn dus ook niet nietig of vernietigbaar. Volgens de wet kan een verhuurder een inkomensafhankelijke huurverhoging voorstellen, als een inkomensverklaring wordt bijgevoegd. Dat de inspecteur in verband met zijn geheimhoudingsplicht deze inkomensverklaring tot 1 april 2016 niet had mogen verstrekken, betekent niet dat daardoor het voorstel ongeldig is. Ook hadden de huurders destijds bezwaar kunnen maken tegen de voorstellen. Dat hebben zij niet gedaan. De huurverhoging is dus geldig overeengekomen en kan niet alsnog ter discussie worden gesteld.
Verhuurders staan in hun recht
De rechtbank stelt ook dat de verhuurdersorganisaties of de verhuurders (zoals De Key) niet onrechtmatig hebben gehandeld. De verhuurder is nu eenmaal verplicht een inkomensverklaring bij te sluiten als hij een inkomensafhankelijke huurverhoging voorstelt. De verhuurder kon niet weten dat de verstrekking door de inspecteur onrechtmatig was.
Geen terugbetaling of compensatie
De rechtbank oordeelt dat er geen reden is voor een terugbetaling van de huurverhoging. Ook onderhandelingen over een compensatieregeling zijn niet aan de orde. Al met al een behoorlijke nederlaag voor de Woonbond, die op een heel andere uitkomst had gehoopt.
Gerard (G.J.) Scholten
