De huur van een winkelruimte aanpassen, hoe werkt dat?

In de wet is geregeld dat de huur van een winkelruimte kan worden verhoogd of verlaagd. Maar hoe werkt dit in de praktijk?

De wetgeving waarin huurherziening is geregeld bestaat inmiddels al bijna 40 jaar. In de meest recente wetswijziging in 2003 is daarin geen wezenlijke verandering aangebracht. Dit betekent dat zowel een huurder als een verhuurder aan de rechter kunnen vragen die huurprijs na een bepaalde huurtermijn te verhogen of te verlagen, op basis van de huurprijzen voor vergelijkbare winkelruimtes over een referentieperiode van vijf jaar.

Wat staat er in de wet?

Lid 1
“Zowel de huurder als de verhuurder kunnen vorderen dat een rechter de
huurprijs, zo deze niet overeenstemt met die van vergelijkbare bedrijfsruimte
ter plaatse, nader zal vaststellen:
a. indien de overeenkomst voor bepaalde tijd geldt, na afloop van de overeengekomen duur;
b. in alle andere gevallen, telkens wanneer tenminste vijf jaar zijn verstreken sinds de dag waarop de laatste door partijen vastgestelde huurprijs is ingegaan of waarop de laatste door de rechter vastgestelde huurprijs is gevorderd.
Lid 2
Bij de nadere vaststelling van de huurprijs let de rechter op het gemiddelde van de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse, die zich hebben voorgedaan in een tijdvak van vijf jaren voorafgaande aan de dag van het instellen van de vordering. (…)”

De insteek van de wettelijke regeling is een gerechtelijke procedure om de huurprijs vast te stellen. Om deze procedure te kunnen starten, moet er eerst een deskundigenrapport worden opgesteld door een door beide partijen gezamenlijk aan te wijzen deskundige. Deze eis bestaat sinds 2003 en is opgenomen in artikel 7:304 BW. Vroeger was dit vaak de Bedrijfshuuradviescommissie maar deze bestaat inmiddels niet meer. Nu zijn het vaak makelaarskantoren of gespecialiseerde adviesbureaus die deze diensten verlenen. Het doel van dit verplichte advies is om partijen in een eerder stadium te bewegen om tot een regeling te komen voordat de procedure begint.

Als partijen geen overeenstemming over de persoon van de deskundige bereiken, kan de rechter worden verzocht er één aan te wijzen. Aan de hand van dit rapport zal de rechter een oordeel over de huurprijs geven. In de praktijk is gebleken dat de rechter vaak het oordeel van de deskundige volgt.

Let wel op: als de rechter de deskundige aanwijst, dan geldt die datum als ingangsdatum voor de nieuwe huurprijs! Normaal is de ingangsdatum de start van de inhoudelijke huurprijsprocedure. Dit heeft als consequentie dat de partij die een snelle aanpassing van de huurprijs wil, er belang bij heeft om het zo snel mogelijk niet over de gezamenlijke deskundige eens te zijn! Immers, met het opstellen van een rapport is vaak aanzienlijke tijd gemoeid.

Een goede voorbereiding is het halve werk

De huurprijs kan zowel omhoog als naar beneden worden bijgesteld. Dit maakt dat voor een succesvol huurherzieningstraject een goede voorbereiding onmisbaar is. Zo kan worden voorkomen dat een ingezette huurverhoging uitmondt in een huurverlaging of omgekeerd. Daarnaast kan door een goede voorbereiding een gerechtelijke procedure vaak achterwege blijven. Dat dit veel tijd en kosten bespaart is duidelijk. Bijkomend voordeel is dat de verhoudingen tussen eigenaar en gebruiker niet op scherp worden gezet.

Wanneer kan er huurprijsherziening worden gevorderd?

Een aanpassing van de huurprijs kan in pas worden gevorderd als de eerste huurtermijn is verstreken. Vervolgens moeten er minimaal vijf jaar zijn verstreken na de laatste huurprijsaanpassing. Een nieuwe huurprijs wordt in principe voor vijf jaar vastgesteld. Verlengings- en optieperioden zijn voor de herzieningsprocedure niet relevant.

Wanneer is een winkel vergelijkbaar?

Feit is dat praktisch geen enkele winkelruimte exact gelijk is aan de andere. De selectie van vergelijkingspanden en het hanteren van correcties vormen vaak de belangrijkste twistpunten in een huurprijsherzieningsprocedure. Het ligt voor de hand om hiervoor objecten te selecteren die naar locatie, ligging en oppervlakte zo vergelijkbaar mogelijk zijn. Correcties kunnen – indien nodig – worden toegepast de vergelijkbaarheid op een van deze vlakken tekort schiet.

Deskundigen gebruiken in de uitvoering van hun werk vaak Goad plannen, vernoemd naar Charles Goad, die deze kaarten vanaf 1875 produceerde voor brandverzekeringsmaatschappijen. Met deze plannen kan inzicht worden verkregen in de locatie, oppervlakte, vorm en ligging van winkelruimten.

Hieronder vind je enkele voorbeelden van Goad-kaarten die de overeenkomsten of juist de verschillen tussen winkelruimtes laten zien. Het eerste voorbeeld betreft een gedeelte van winkelcentrum Amsterdamse Poort. Deze winkelruimtes zijn qua oppervlak, vorm en indeling over het algemeen goed vergelijkbaar.

Het tweede voorbeeld is een goad plan van de Kerkbuurt in Sliedrecht. Afgezien van een relatief nieuwe ontwikkeling welke duidelijk is te zien, is nagenoeg geen enkele winkelruimte hetzelfde:

Vergelijkbaar maken

Op de ene plek lopen soms meer passanten dan op een ander stuk van de winkelstraat. Ook is het ene pand weer beter zichtbaar dan het andere of heeft het een betere oppervlakte of indeling. Voor deze verschillen worden correcties toegepast om de winkelruimtes vergelijkbaar te maken. Dit is uiteraard geen exacte wetenschap. In uitspraken die over huurprijsherziening gaan, wordt door rechters vaak vertrouwd op de kennis, ervaring en intuïtie van de deskundige.

Daarnaast geldt dat niet elke winkelmeter in de winkel zelf even druk wordt bezocht. Zo worden de meters vooraan in de winkel in de regel drukker “belopen” dan meters die verder naar achteren in de winkel liggen. Winkelruimte op een verdieping wordt ook minder bezocht. Om die reden worden winkels vaak opgedeeld in zones met elke een eigen waardering. De zogenaamde “ITZA” (In Terms of Zone A) methode is hiervan een voorbeeld. Het voorste gedeelte (Zone A) telt voor 100% mee, de zone daarachter (bijvoorbeeld) voor 75%. Vaak wordt rekening gehouden met “barrières” zoals een trap of kolommen. Ook andere vormen van zonering zijn mogelijk.

Daarnaast heeft ook iedere winkelruimte nodig voor bijvoorbeeld opslag of een verblijfsruimte voor het personeel. Deze ruimte kennen ook weer een andere waardering. Uitgangspunt voor de waardering is hoe het pand aan huurder ter beschikking is gesteld.

Middels de zonering komt men op een herleide huurprijs per vierkante meter. Deze herleide huurprijs vormt weer de basis voor de vergelijking met de herleide huuprijs van de vergelijkingsobjecten.

Tot slot

Een huurprijsherziening op grond van artikel 7:303 BW kan een goed middel zijn om een huurprijs te verhogen of te verlagen. Door het temperende effect van het hanteren van referenties, zal een dergelijke procedure vrijwel nooit leiden tot een markthuurprijs. De zogenaamde 303-huur en de markthuur kunnen zelfs behoorlijk ver uit elkaar liggen.

Juridisch kent het proces diverse haken en ogen. Zo is het belangrijk de termijnen goed in de gaten te houden en nauwkeurig te controleren of de wettelijke regels door de deskundige worden gerespecteerd.

Tot slot geldt dat de huurprijs zowel kan worden verhoogd als kan worden verlaagd. Bereidt een partij zich niet goed voor, dan kan hij van een koude kermis thuis komen.