Opzegging winkelruimte wegens dringend eigen gebruik. Schadevergoeding?

De huurovereenkomst van winkelbedrijfsruimte, ook wel 7:290-bedrijfsruimte genoemd, is niet eenvoudig op te zeggen. Er geldt niet alleen een wettelijke termijnbescherming, maar ook een wettelijke opzeggingsbescherming. Zo moet een opzegging door een verhuurder vallen onder één van de in de wet benoemde gronden. Verreweg de bekendste daarvan is dringend eigen gebruik.

Sinds de invoering van het huidige huurrecht in 2003 is in de wet opgenomen dat ook renovatie die onder voortzetting van de huurovereenkomst niet mogelijk is, als dringend eigen gebruik kan worden gezien. Van deze mogelijkheid wordt gretig gebruik gemaakt. Dat heeft ook tot veel kritiek geleid: een dergelijke opzegging zou te makkelijk zijn. Dit komt omdat de verhuurder slechts aannemelijk hoeft te maken dat de renovatie onder voortzetting van de huurovereenkomst niet mogelijk is. Dat is iets anders dan bewijzen. En als de rechter dit dan aannemelijk acht, dan verplicht de wet de rechter om de huurovereenkomst ook te beëindigen. De kritiek hierop was op enig moment zelfs zo groot dat er een wetsvoorstel is gelanceerd om dit te veranderen. Dit wetsvoorstel ligt inmiddels ergens in een la te verstoffen, de politieke verhoudingen zijn na de lancering veranderd en er is nu kennelijk geen meerderheid meer voor te vinden.

De kritiek op deze wijze van beëindiging was mede zo groot vanwege de financiële kant: als de rechter de beëindiging van de huurovereenkomst uitspreekt, kan hij de verhuurder veroordelen om aan de huurder een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten te voldoen. Niet zelden zijn onder deze vlag hoge vorderingen ingediend door de opgezegde huurder, maar meestal komt deze er bekaaid vanaf. Dit heeft ermee te maken dat het hier ten eerste gaat om een tegemoetkoming en dus niet om een volledige vergoeding. Daarnaast kan het alleen gaan om de daadwerkelijke verhuis- en inrichtingskosten. Dit impliceert dat er dus ook een nieuwe vestiging geopend zal moeten worden en dat huurder deze kosten zal moeten aantonen. Een integrale schadevergoeding is het dus zeker niet.

Maar soms loopt het anders. Zo las ik deze uitspraak, waarbij een snackbarhouder in Lelystad een schadevergoeding ontving van ruim € 230.000,-. Hoe zit dat nu?

Het ging in deze zaak om een snackbarhouder in Lelystad. Deze huurde al sinds 1978 een snackbar. De gemeente nam het pand waarin deze was gevestigd op 1 september 2017 over vanwege een voorgenomen herontwikkeling van het winkelcentrum waarin deze snackbar was gelegen. De gemeente zegt de huurovereenkomst vervolgens op wegens dringend eigen gebruik. Huurder verzet zich hiertegen, maar gelet op de relatief lichte eisen die de wet aan dergelijke opzeggingen stelt, delft hij hierin het onderspit.

Vervolgens wordt er een discussie gevoerd over de hoogte van de schadevergoeding. Maar daar is dan toch geen ruimte voor? Nee, als het gaat om toepassing van de opzeggingsgrond dringend eigen gebruik op zichzelf niet. Maar als dit dringend eigen gebruik verband houdt met de uitvoering van werken in het algemeen belang wél. Dit is opgenomen in artikel 7:309 BW. Er gelden hierbij twee eisen: verhuurder moet in de rechten zijn getreden van een vorige verhuurder en het moet dus gaan om werken in het algemeen belang. De achtergrond hierbij is dat de wetgever destijds de huurder niet in een slechtere positie heeft willen brengen dan wanneer er wordt onteigend op grond van de onteigeningswet en de huurder om die reden het veld moet ruimen. Is aan deze eisen voldaan, dan is de verhuurder een schadeloosstelling verschuldigd wegens het verlies van de kans dat de huurverhouding zonder deze overgang zou hebben voortgeduurd.

Geen tegemoetkoming dus, maar een schadeloosstelling. En die werd in het onderhavige geval na enige discussie over de hoogte aan de huurder toegewezen. Het bijzondere in dit geval was dat naast vermogensschade ook inkomensschade werd toegewezen, nu de betreffende ondernemer niet meer een nieuwe onderneming elders kon of wilde starten gelet op zijn leeftijd.